나이스옥션 법원경매 진주 2025타경791 [1] 경상남도 하동군 진교면 진교리 670 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 진교리, 진교초등학교 남측경계지점에서 남측으로 직선거리 약40 미터 지점에 소재하는 4층 402호(통칭; 문화빌라)로서,

부근은 초등학교` 주택` 농경지 로변으로는 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 자동차 진출입 자유롭고, 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 참작하여 보면 대체적으로 보통인 편임.

건물의 구조

1999.12.28..사용승인을 득한 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층건 다세대주택
내 제4층 제402호로서
외벽은 드라이비트
내벽은 벽지, 타일 붙임 등
창호는 샷시 및 목재 이중창호로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

급`배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형의 토지로서, '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약8 미터 내외, 남서측으로 폭 약12 미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-05-13)(소로2-7)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2025-02-12)(진교 초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 거주 중인 것으로 탐문되나 임대관계는 확인하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경791 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 670, 4층 402호 (문화빌라) (도로명주소: 경상남도 하동군 산복벚꽃길 16)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 63,000,000원

* 토지면적: 40.95㎡ (약 12.39평)

* 토지지분: 40.95㎡ (약 12.39평)

* 건물면적: 73.19㎡ (약 22.14평)

* 건물지분: 73.19㎡ (약 22.14평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하동금오농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 진교초등학교 남측 약 40미터 지점에 위치하며, 주변은 초등학교, 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 자동차로의 진출입이 자유로우며, 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대체로 보통입니다.

* 건물 구조 및 상태: 1999년 12월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 및 목재 이중창으로 마감되어 있으며, 건물 현상은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(진교초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 금오농업협동조합 근저당 (2016년 4월 1일 접수)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되는 권리: 채권자가 신청한 임의경매 개시 결정(2025타경791)으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 등기부채권 총액 70,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 3월 24일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 실제 임대차 관계는 명확히 확인되지 않았으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지역 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 진교초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에 다양한 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족할 것으로 예상됩니다. 상권의 활성화 정도는 지역 주민의 수요에 따라 결정될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 진교초등학교가 매우 근접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 교통: 자동차 접근이 용이하며, 지역 내 버스 노선을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 임차인이 존재하며, 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 주의와 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 실제 보증금 수령 여부 및 명도 협상 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 1999년에 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역(진교초등학교)에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진교초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 교육 환경은 우수하나 건물 노후화 및 대항력 있는 임차인 존재라는 리스크를 안고 있습니다. 특히, 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 명도 과정에서 가장 큰 변수가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 건물 상태 및 주변 시세를 고려할 때, 잠재적 가치는 있으나 인수해야 할 권리 및 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 자녀가 있는 가정이나 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 지역 내 시세 비교: 인근 유사 연식의 다세대주택 시세와 비교하여 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 63,000,000원입니다. 최근 인근 "스위트캐슬" 신축 빌라의 매매가는 10,500만원~11,000만원 수준이나, 이는 신축 프리미엄이 반영된 가격으로 본 건과 직접 비교는 어렵습니다. 반면, 1991년 준공된 "삼영" 빌라의 2024년 매매가는 3,200만원(70.52㎡)으로, 본 건(1999년식, 73.19㎡)보다 노후화가 심한 점을 감안하면 본 건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 명도 리스크를 증가시키는 요인이므로, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로 입찰가에서 차감되지 않습니다.

이에 따라, 감정가의 70%~80% 수준인 44,100,000원 ~ 50,400,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 임차인과의 명도 협상 여지, 향후 발생 가능한 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

따라서 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.