나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20719 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 장군동5가 6-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 장군동4가 소재 ""마산의료원"" 북동측에 위치하며,
주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 소형차량 접근가능하며, 제반 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 타인소유의 현황도로(장군동5가 6-12)를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물 감정평가요항표""를 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 일련번호 2-1
시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배 등.
창 호 : PVC창호 등.

2) 일련번호 2-2
시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
내외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창 호 : PVC창호 등.

이용상태

1) 일련번호 2-1 : 주택.
2) 일련번호 2-2 : 광.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비되어 있으며, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 판넬조 판넬지붕, 단층, 현관 등, 약 4.0㎡
㉡ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 보일러실 등, 약 2.6㎡
㉢ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 창고 등, 약 2.8㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부
관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의
이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 주거용 건부지로 이용 중임. 지적도상 맹지이나, 타인소유의 현황도로(장군동5가 6-12)를 통해 접근 가능함.
-목록2. 주건물은 주택으로, 부속건물은 광으로 각 이용 중임. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㉠, ㉡, ㉢) 매각 포함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20719 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 장군동5가 6-14 (신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 완월동7길 91-1)

용도: 단독주택

감정가: 80,217,200원

토지면적: 82.80㎡ (약 25.05평)

건물면적: 37.88㎡ (약 11.46평) (주택) + 9.40㎡ (약 2.84평) (제시외 건물: 현관, 보일러실, 창고 등)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 석전새마을금고 (추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 장군동5가 소재 "마산의료원" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 소형차량 접근이 가능하며, 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접한 타인 소유의 현황도로(장군동5가 6-12)를 통해 접근이 가능합니다.

* 주변 시설: "마산의료원"이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 4월 29일 접수된 석전1동새마을금고의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 갑3/갑5 (가압류), 갑6/갑8 (임의경매) 등 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 건축물 정보: 본 건물은 1977년 건축된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택(37.88㎡)과 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 부속건물(광, 9.40㎡)로 구성되어 있습니다.

* 토지: 82.80㎡의 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 시세 분석:

* 본 물건의 감정가는 80,217,200원입니다. 이는 토지 약 25평, 건물 약 11.5평 (제시외 포함 약 14.3평) 기준입니다.

* 주변 유사 단독주택 거래 사례 분석 결과, 유사 면적(토지 20-30평)의 단독주택은 7천만원에서 9천만원대에 거래되는 경향이 있습니다. "마산의료원" 인근 지역은 비교적 선호도가 높아 시세가 높게 형성될 수 있습니다.

* 건축 연도(1977년)를 고려할 때 건물 자체의 가치보다는 토지 가치가 주된 평가 요소로 작용합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 이용 현황: 주건물은 주택으로, 부속건물은 광으로 이용 중입니다. 제시외 건물은 현관, 보일러실, 창고 등으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 생활 편의: "마산의료원"이 인근에 있어 의료 서비스 접근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하므로, 현황도로의 이용에 제한이 발생할 경우 접근성에 문제가 생길 수 있습니다.

* 건물 노후 및 내부 상태: 1977년 건축물로 노후되었으며, 이해관계인의 부재로 내부 상태 확인이 어려워 실제 이용 및 관리 상태가 감정평가와 다를 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 관련 분쟁의 가능성이 있습니다 (단, 인수 보증금은 0원).

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구에 위치한 단독주택으로, 토지(82.80㎡)와 건물(37.88㎡+9.40㎡)이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 80,217,200원이며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 매우 깨끗합니다. 지적도상 맹지라는 단점이 있으나, 현황도로 접근이 가능하며 "마산의료원" 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 노후 및 내부 확인 불가라는 리스크가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 클린 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다.

* 입지 조건: "마산의료원" 인근으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 활용: 소형 토지이나 단독주택 부지로의 활용 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 80,217,200원

* 토지면적: 82.80㎡ (약 25.05평)

* 건물면적: 37.88㎡ (약 11.46평) + 9.40㎡ (약 2.84평)

* 시세 분석: 주변 유사 물건들의 거래 사례를 바탕으로 평당 토지 가치는 약 320만원 ~ 350만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 토지 가치는 약 8,700만원 ~ 9,700만원으로 평가될 수 있습니다.

* 입찰가 산정: 본 물건의 감정가는 80,217,200원이며, 이는 토지 가치 대비 보수적으로 평가된 수준으로 보입니다. 다만, 맹지, 건물 노후, 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 83,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.