나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11769 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1208 일신님아파트 103동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '일신님아파트' 103동 10층 1003호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트벽식구조 경사슬라브지붕 15층 건내 10층 1003호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안청초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11769 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1208 일신님아파트 103동 10층 1003호

용도: 아파트

건물명: 일신님 아파트

동/호: 103동 10층 1003호

감정가: 339,000,000원

건물면적: 121.41㎡ (약 36.72평)

토지면적: 74.22㎡ (약 22.45평)

토지지분: 74.22㎡ (약 22.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경신항수산업협동조합

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '일신님아파트' 103동 10층 1003호 단위세대임.

주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

진입도로 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 평가됨.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있음.

다만, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(안골포중학교, 안골포초등학교, 안청초등학교), 국가산업단지에 포함되어 관련 규제 및 제한 사항이 있을 수 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 06월 18일자 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권 (을11, 채권금액 235,200,000원).

등기부등본 상 소유권 관련 사항은 다음과 같음.

* 2005년 08월 31일: 일신건설산업주식회사 소유권 보존 (갑1)

* 2005년 10월 11일: 배순자 소유권 이전 (갑3)

* 2016년 01월 18일: 구민욱 소유권 이전 (갑4) - 현 소유주로 추정됨.

후순위 권리 및 기타 사항은 다음과 같음.

* 2024년 02월 06일: 황순귀 근저당권 (을12, 채권금액 240,000,000원)

* 2023년 02월 23일: 창원세무서장 압류 (갑18)

* 2023년 10월 25일: 국민건강보험공단 압류 (갑20)

* 2025년 07월 08일: 부경신항수산업협동조합 임의경매개시결정 (갑21, 채권금액 209,929,032원) - 본건 경매의 신청 채권자임.

* 2025년 09월 16일: 창원시 압류 (갑22)

총 등기부채권액은 475,200,000원임.

본건 경매는 임의경매로 진행되어, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 속한 일신님 아파트는 용원동 일대의 대단지 주거지역 내에 위치함.

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

인근으로 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있음.

용원동 지역은 주거 기능과 함께 일부 상업 및 공업 지역이 혼재되어 있으며, 전반적인 상권은 안정적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 벽식구조 경사슬라브지붕 15층 건물 내 10층 1003호로서,

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있음.

급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있음.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있음.

총 주차대수는 1013대로, 지하 주차장에는 전기차 충전기 24대가 설치되어 있음.

건축물 사용승인일은 2005년 08월 19일로, 노후도는 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임대차 관계가 미상이며, 현장 방문 시 거주인이 부재하여 내부 이용상황 및 관리상태 확인이 곤란했다는 점임.

이로 인해 예상치 못한 내부 하자, 미납 관리비, 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 입찰 전 철저한 현장 재확인이 필수적임.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 임의경매로 인해 말소기준권리 이하의 채권은 소멸될 가능성이 높음. 다만, 압류 등 공과금 체납 관련 채권의 경우 인수 여부를 면밀히 검토해야 할 수 있음.

본건은 국가산업단지 및 학교 인근(보호구역)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 관련 법규에 따른 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 용원동에 위치한 일신님 아파트로, 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의성과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 다수의 채권 및 압류가 존재하나, 임의경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황 미상 및 내부 상태 확인 불가라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 위험을 해소하는 것이 중요합니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

지역 내 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 대단지 아파트라는 점.

임의경매 절차를 통해 권리 관계가 정리될 가능성이 높다는 점.

최근 실거래가를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가 또는 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 존재할 수 있다는 점.

향후 지역 개발 및 교통망 개선 등에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일: 84.9886㎡ (약 25.71평), 13층 거래가 225,000,000원

* 2026년 6월 27일: 101.7235㎡ (약 30.77평), 10층 거래가 230,000,000원

* 2026년 6월 5일: 101.7235㎡ (약 30.77평), 12층 거래가 259,000,000원

본건은 건물면적 121.41㎡ (약 36.72평)이며, 전용면적 기준으로는 약 30.77평에 해당하는 101.7235㎡의 면적과 비교 시, 층수(10층) 및 면적 차이를 고려할 때 시장 가격은 대략 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 339,000,000원이나, 임대차 관계 미상 및 내부 상태 확인 곤란 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

주변 시설 관련 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 국가산업단지 및 학교 관련 제한사항은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.