나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11722 [1] 경상남도 김해시 외동 1421 김해외동이진캐스빌2차아파트 101동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 ""외동사거리"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 2층 202호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 동측으로 왕복 6~7차선, 서측으로 왕복 2차선, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의
포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2020-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11722 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 정보

소재지: 경상남도 김해시 외동 1421 김해외동이진캐스빌2차아파트 101동 2층202호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2013년 8월 28일

준공/인허가 정보: 본 건물은 2013년 8월 28일에 사용 승인되었으며, 총 25층 건물입니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 234,000,000원

토지면적: 47.28㎡ (약 14.30평)

토지 지분: 47.2798㎡

건물면적 (전용면적): 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.9981㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 외동에 위치하며, '외동사거리' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 북측 및 동측으로는 왕복 6~7차선 도로, 서측으로는 왕복 2차선 도로, 남서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 버스 노선 등을 통해 파악될 수 있습니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 김해외동이진캐스빌2차

총 동수: 3개동

총 세대수: 216세대

주차 대수: 총 189대 (지상 3대, 지하 5대 - 지하 기계식 주차는 189대 중 일부로 추정)

최고층: 25층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 단지 내에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을구 3번 근저당권 (접수일자 2023-03-16, 한국스탠다드차타드은행, 채권최고액 201,600,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김병준

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2024-01-02

배당신고일자: 2025-07-29

대항력: 없음

분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이며, 보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부채권 총액

총 채무액 (근저당, 가압류 등): 274,975,277원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 외동 지역은 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 주거지로서의 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 쉽게 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 계획

현재 제공된 정보만으로는 해당 지역의 구체적인 개발 계획이나 호재에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 편의시설로는 마트, 병원, 약국, 은행 등이 있으며, 외동사거리 인근의 상업 지역을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 주변에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호할 것으로 판단됩니다. (구체적인 학군은 추가 확인 필요)

5.3. 환경 (혐오시설 여부)

주변이 아파트 단지와 주거 지역으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리상 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

건축물 표제부상 아파트로 이용 중이나, 실제 현황과의 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 상태 파악을 위해 현장 방문을 통한 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 기타 리스크

'기타참고사항'에 임대관계가 '미상임'으로 기재되어 있으나, 별도로 파악된 임차인 김병준 씨 외 추가적인 점유자나 미등기 전세 등 특이사항이 있는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 요약되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 김해외동이진캐스빌2차 아파트 101동 2층202호입니다. 2013년에 건축된 비교적 신축 아파트이며, 전용면적 85.00㎡ (약 25.71평)의 준수한 면적을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가(2026년 3월)에서 동일 면적, 동일 층의 매물이 230,000,000원에 거래되었고, 감정가는 234,000,000원으로 시세와 감정가 간 큰 괴리가 없어 안정적인 가치를 보입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 주변 교통 및 생활 환경도 양호하여 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가의 일치로 시세 대비 합리적인 가격에 접근 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 권리 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 편의성이 높고, 교통 접근성이 양호합니다.

* 실거주 적합성: 2013년식 아파트로 비교적 현대적인 편의시설과 구조를 갖추고 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적 및 층의 실거래가(230,000,000원)와 감정가(234,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 235,000,000원 범위로 판단됩니다. 낙찰가율 및 주변 시세 변동 추이를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 보수적으로 접근한다면 230,000,000원을 기준으로, 경쟁이 예상된다면 감정가 수준인 234,000,000원 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.