나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11795 [1] 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 704동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 대청동 소재, '계동초등학교' 남측 인근에 위치하는 갑오마을부영아파트 704동 5층 505호와 그 부지로서 주위는 동류형, 유사형 아파트 단지가 형성된 지역으로 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호 1.
철근콘크리트조 철골트러스박공지붕 20층 중 5층 505호로서
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

기호 1. 아파트로 이용중입니다.
※현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가선례, 탐문조사 등에 의하여 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

난방시설, 위생시설, 급.배수시설, 승강기 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 대로, 북측 및 남측으로 중로, 동측으로 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택용지), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11795 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 704동 5층505호

용도: 아파트

감정가: 129,000,000원

토지면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

건물면적: 59.11㎡ (약 17.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동에 소재하며, '계동초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동류형, 유사형 아파트 단지가 형성된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 서측으로는 대로, 북측 및 남측으로는 중로, 동측으로는 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 철골트러스 박공지붕 20층 건물 중 5층 505호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 평가 선례, 탐문 조사 등에 의거하여 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.2. 4.설비내역

난방시설, 위생시설, 급배수시설, 승강기 등이 설비되어 있습니다.

1.2. 5.아파트 정보

본 건이 속한 아파트는 갑오마을7단지부영아파트(10차)로, 2002년 9월 7일에 사용승인되었습니다. 총 8개 동에 730세대가 거주하고 있으며, 최고 20층 규모입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

창원지방법원 2025타경11795 강제경매개시결정 (2025-07-11)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 조정희 (가명: 조 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-15

* 배당신고일자: 2024-05-14

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 선순위 임차권에 해당합니다.

1.3. 3.인수되는 권리

을구 7번 주택임차권 (임차인: 조정희, 금액: 150,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 4.주의사항

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이 점은 본 건의 가장 중요한 투자 고려사항입니다.

1.3. 5.등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 150,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

김해시 대청동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 동일하거나 유사한 형태의 아파트 단지들이 주변을 이루고 있습니다. 전반적으로 안정된 주거 단지로서의 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 2.혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 통상적인 아파트 단지 주변에서 발견되는 시설 외에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 3.교통망

대로, 중로, 보행자도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

본 건 남측 인근에 계동초등학교가 위치하여, 자녀들의 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 2.편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인 인수 위험

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 해당 임차인의 보증금은 감정가(129,000,000원) 및 최근 실거래가(9900만원~11900만원)보다 높은 금액이므로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

1.6. 2.정보 불확실성

현장 실사 시 이해관계인 부재로 인해 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동의 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금(150,000,000원)이 감정가 및 최근 시세보다 높아 매수인이 인수할 위험이 매우 큽니다. 이에 따라 본 건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.입지 조건

김해시 대청동의 주거 단지 내에 위치하여 기본적인 수요층이 확보된 입지입니다.

1.8. 2.교육 환경

인근 초등학교와의 접근성이 좋아 어린 자녀를 둔 가정에 유리한 조건입니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.시세 분석

* 감정가: 129,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월): 99,000,000원 (17층), 119,000,000원 (10층), 100,000,000원 (14층)

최근 실거래가는 9,900만원에서 11,900만원 사이로 형성되어 있으며, 층수에 따라 가격 차이가 있습니다. 감정가는 최근 실거래가 최고가보다 높게 책정되었습니다.

1.9. 2.예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 중요한 특수성이 있습니다. "인수 보증금을 제외하고"라는 원칙에 따라, 본 부동산 자체의 가치에 대한 순수 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 평균값(약 106,000,000원)과 감정가(129,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 부동산의 순수 가치에 대한 잠재적 입찰가는 다음과 같이 보수적으로 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원

그러나, 위 입찰가 산정 시에도 반드시 인지해야 할 점은, 실제 매수 시 부담하게 될 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이라는 것입니다.

* 총 예상 인수 비용: 105,000,000원 (입찰가) + 150,000,000원 (인수 보증금) = 255,000,000원

이 총 예상 비용은 현재 파악된 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 실질적인 투자 수익을 얻기 위해서는 임차인과의 적극적인 협상을 통해 보증금 인수액을 조정하거나, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 특별한 상황이 발생해야 할 것입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 매우 신중하게 결정해야 하며, 추가적인 정보 수집과 위험 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.