나이스옥션 법원경매 창원 2025타경602 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1690 중흥에스-클래스에코시티 108동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 중흥에스-클래스에코시티 제108동 제12층 제1205호 단위세대로서 부근은 대단위 아파트단지, 근린상가, 점포주택 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 무난함.

교통상황

본 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 23층 건물내 12층 1205호로서,
외 벽 : 화강석붙임 및 몰탈위 페인트마감
창 호 : 샤시창호 구조 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급수,배수 및 위생설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2013-01-10) , 지구단위계획구역(진영2지구) , 근린공원(2013-01-10)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-01-10)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 완충녹지(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2016-12-20)(저촉) , 하수도(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-02)(진영중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1690에 위치한 중흥에스-클래스에코시티 108동 12층 1205호 아파트입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경602 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 333,000,000원입니다.

토지 면적은 65.54㎡(약 19.8평)이며, 건물 면적은 84.95㎡(약 25.7평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 아파트는 2019년 2월 14일에 사용 승인되었으며, 총 1521세대가 거주하는 19개 동 규모의 단지 내 12층에 위치한 1205호입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 중흥에스-클래스에코시티 제108동 제12층 제1205호 단위세대로서, 주변은 대단위 아파트 단지, 근린상가, 점포주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 무난합니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 도로 및 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다. 단지 서측 및 북서측으로 중로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진영2지구)에 속하며, 근린공원, 소로2류, 소로3류, 완충녹지, 중로1류, 하수도 등의 도시계획시설과 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(진영중앙초등학교), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 24일 우리은행이 설정한 근저당권(금액 220,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부 내용은 제공되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 우리은행의 근저당권 220,000,000원과 부산은행의 근저당권 440,000,000원을 합한 660,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 주거 편의성이 높습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니케미 공간, 자전거 보관소 등의 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차 시설로는 지상 주차 3대, 지하 주차 37대, 총 30대가 가능하며, 전기차 충전기도 지상 2대, 지하 41대가 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트 단지까지 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 환경이 양호합니다.

인근에 근린상가와 점포주택 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경으로는 진영중앙초등학교가 인근에 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 관련하여 잠재적인 리스크 요인으로는 다음과 같은 사항들이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부 및 세부 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 금액이 미상인 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 근린공원, 다양한 도로, 완충녹지, 하수도 등 여러 도시계획시설과 저촉되거나 접합되어 있어 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 직접적으로 위치한 것으로 파악되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 진영읍의 중흥에스-클래스에코시티 내 신축 아파트로, 비교적 좋은 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 임대 관계 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 사용승인)인 아파트로서 기본적인 상품 가치가 양호합니다.

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상 등 일부 리스크를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 333,000,000원입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(84.774㎡ ~ 84.9538㎡)의 아파트가 2026년 6월 및 7월에 317,500,000원에서 340,000,000원 사이에 거래되었습니다. 특히, 본 건과 면적(84.95㎡)이 유사한 84.9538㎡ 면적의 아파트가 2026년 7월 3일에 334,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 12층이라는 위치를 감안하면 현재 시장 가격 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 335,000,000원에서 345,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.