나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11682 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 136-3 에덴프라자 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 <자은파출소> 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가 등이 혼재하여 소재하고 있으며 제반 입지여건 및 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서,
-외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감.
-내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
-창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 의원이나, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

제반 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지 내 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12M 내외의 도로와 접하며, 북측으로 보행자도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

2025년 6월까지 관리비 17,848,630원 미납

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11682 (1)

경상남도 창원시 진해구 자은동 136-3 에덴프라자 4층 402호

용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장상 의원, 기준시점 현재 공실)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 51.85㎡ (약 15.69평)

건물면적: 127.64㎡ (약 38.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 초량새마을금고

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은파출소 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 상가 등이 혼재하여 입지여건 및 주위환경이 양호합니다.

교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 12M 내외 도로와 접하고, 북측으로 보행자도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 3번 근저당 (초량새마을금고, 288,000,000원) 입니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 336,393,120원 입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 현황 조사 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물 용도 및 실제 이용 현황

건축물대장상 용도는 의원이지만, 현재 기준시점에서는 공실 상태입니다. 건물의 주 용도는 제1종근린생활시설입니다.

주변 상권 환경

본건 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

자은파출소가 북동측 인근에 있으며, 아파트단지와 상가 등 편의시설이 혼재해 있습니다. 경상남도 창원시 진해구 냉천남로 3-26에 위치한 본건 주변으로는 LH천년의나무 아파트 후문 등이 근접해 있습니다.

주변 환경

인근 지역은 전반적으로 조용하고 살기 좋은 주거 및 상업 복합지역으로 평가됩니다.

혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 지역(진해자원회수시설, 폐기물매립장 등) 검색 결과, 본건 소재지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 명확히 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비

2025년 6월까지의 관리비 17,848,630원이 미납된 상태로, 낙찰 후 인수 또는 정산 부담이 발생할 수 있습니다.

현 공실 상태

현재 건물이 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 상당한 금액의 미납 관리비와 현재 공실 상태는 주의해야 할 사항입니다. 법적으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 자은동 지역 내에서 상업 및 근린생활시설로서의 잠재력 보유.

* 아파트단지 인근의 배후 수요를 활용한 임대 수익 창출 기대.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 277,000,000원을 기준으로 하되, 미납 관리비 17,848,630원을 포함한 총 인수 비용을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 현재 공실 상태를 감안하여 향후 예상 임대 수익률과 투자 회수 기간 등을 복합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.