나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12107 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 9층901호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 “증산초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1,2):철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물 내 제9층 제901호, 제10층 제1001호로서,
외벽 : 치장석 및 커튼월, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 콘크리트몰탈위 페인트 마감(복도), 내부인테리어 마감 등,
창호 : 프로젝트창호 등임.

이용상태

기호(1,2) 문화및집회시설(예식장)이며, 현황 운영을 하지않는 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 천정형냉방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:본건 소재 건물 외벽 일부가 파손되어 있으나, 파손의 정도등으로 보아 기호(1,2)의 사용.수익에는 영향이 없을것으로 판단됨.

물건 비고

1.문화및집회시설(예식장)이며, 현황 운영을 하지않는 것으로 조사됨.
2.본건 소재 건물 외벽 일부가 파손되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12107 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 9층901호 (신규주소: 경상남도 양산시 부산대학로 126, 9층901호)

용도: 문화 및 집회시설 (예식장)

감정가: 1,718,000,000원

토지면적: 95.68㎡ (약 28.9평)

건물면적: 509.77㎡ (약 154.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOO (주식회사 아이엠뱅크)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리, 부산대학로 126번지에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북동측으로는 “증산초등학교”가 인접해 있으며, 대규모 아파트 단지 개발로 인구가 지속적으로 증가하고 있는 신물금 택지개발지구에 속합니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지상 11층 건물 중 9층 901호이며, 외벽은 치장석 및 커튼월, 스톤코트 마감으로 되어 있습니다. 내부는 콘크리트 몰탈 위 페인트 마감(복도) 및 내부 인테리어 마감으로 되어 있으며, 프로젝트 창호 등이 설치되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 및 주차장 시설도 양호한 편입니다.

토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 대구은행 근저당권(을17)으로 추정되나, 경매개시결정일자(2025년 7월 9일, 주식회사 아이엠뱅크)보다 선순위 권리가 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. 등기부채권 총액은 2,280,000,000원입니다.

다수의 소유권 이전 및 근저당권, 압류 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등록된 지상권은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사앤봄

보증금: 500,000,000원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-08-27

대항력: 있음

비고:

금액이 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당 여부 및 우선순위 등에 따라 낙찰자가 인수할 가능성도 배제할 수 없으므로, 권리 분석 시 세밀한 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 주식회사지앤지하우스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-05-11

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 양산시 물금읍 범어리는 최근 몇 년간 인구가 급증하며 신흥 상권으로 발전하고 있는 지역입니다. 대규모 공동주택 단지 조성이 활발히 이루어져 배후 주거 수요가 탄탄하며, 이에 따라 상업 및 생활 편의시설이 지속적으로 확충되고 있습니다.

특히, 본 물건은 "증산초등학교" 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에는 다양한 근린생활시설, 식음료 매장, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 유동 인구가 많습니다. 본 건의 용도인 문화 및 집회시설(예식장)은 지역 주민들의 다양한 행사 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 지역을 분석한 결과, 인근에 혐오시설이나 심각한 기피 시설은 발견되지 않았으며, 대체로 주거 및 상업 기능이 균형을 이루고 있는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

부산대학교 양산캠퍼스와 증산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 및 대학가 인프라를 공유할 수 있는 이점이 있습니다. 또한, 대규모 공동주택 단지가 밀집한 지역 특성상 다양한 소매점, 식당, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통망으로는 인근 대로변 접근성이 뛰어나 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용 역시 비교적 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 영업 미운영 상태: 현재 본 건은 문화 및 집회시설(예식장)로 조사되었으나, 현황 운영을 하지 않는 것으로 파악되었습니다. 이를 재개하거나 용도 변경 시 신규 투자가 필요할 수 있습니다.

* 건물 외벽 파손: 본 건 소재 건물의 외벽 일부에 파손이 있는 것으로 조사되었습니다. 다만, 파손 정도가 건물 사용 및 수익에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단된다는 감정평가 내용이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: "주식회사앤봄"은 5억 원의 보증금과 월 1천만 원의 차임을 지급하는 대항력 있는 임차인으로 확인되었습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 및 배당 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 리스크가 존재할 수 있습니다. "주식회사지앤지하우스" 역시 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 낙찰 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시의 신흥 개발 지역에 위치한 문화 및 집회시설(예식장) 용도의 집합건물입니다. 탄탄한 배후 주거 수요와 발달하는 상권을 바탕으로 향후 성장 가능성이 기대되는 지역입니다.

그러나 현재 영업 미운영 상태이며 건물 외벽 일부 파손, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인이 확인되었습니다. 특히, 임차인과 관련된 권리 관계는 철저한 사전 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 성장 가능성 높은 지역: 양산시 물금 신도시의 지속적인 개발과 인구 유입으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 예식장 등 시설 운영 시 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 합리적 취득 기회: 임의경매 절차를 통해 시세보다 낮은 가격에 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 현재는 예식장으로 조사되었으나, 건축물 현황상 제2종근린생활시설 등 복합 용도가 가능하여 다양한 사업 모델 적용이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,718,000,000원입니다.

임차인 관련 리스크(대항력, 인수 보증금 0원 명시) 및 건물 상태(외벽 파손, 미운영) 등을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인 현황 및 배당표를 면밀히 분석하여 낙찰 후 추가 인수되는 비용이 없는지 확인해야 합니다.

보수적으로 접근 시 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황과 본 건의 정확한 권리 관계, 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰 범위를 1,200,000,000원에서 1,400,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.