나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12137 [1] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 799-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 덕현삼거리 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지이며, 숙박시설 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m 도로, 서측으로 폭 약 5m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 도립공원<자연공원법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽: 치장석 붙임 마감 등.
내벽: 벽지바름, 인테리어 마감 등.
창호: 새시창호임.

이용상태

1층~3층:숙박시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 대상물건상에 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12137 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 799-5 (신주소: 울산광역시 울주군 운문로 5-6)

용도: 숙박시설

감정가: 1,735,319,950원

토지면적: 997.20㎡ (약 301.6평)

건물면적: 1106.44㎡ (약 334.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOO (중울산농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 덕현삼거리 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

물건의 남측으로는 폭 약 8m 도로, 서측으로는 폭 약 5m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 공원마을지구(공원집단시설지구), 도립공원으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 7월 31일 접수된 중울산농업협동조합의 근저당권(을11)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,850,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 제공된 정보상 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-02-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

주변이 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 구성되어 있어, 도심 상권과는 다소 차이가 있습니다. 자연 경관이 좋고 공원과 인접해 있어 휴양 및 관광 관련 숙박 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 공원 및 자연환경보전지역임을 고려할 때 심각한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성:

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

인접 도로의 폭이 양호하여 차량 이동에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

주변 편의시설:

근린생활시설 및 단독주택이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한:

자연환경보전지역, 공원 관련 지구 지정으로 인해 향후 건축물의 증축, 용도 변경, 토지 형질 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요인입니다.

공시지가 및 개발 가능성:

관련 법규에 의해 재산권 행사가 제한되는 지역이므로, 토지 가치 상승이나 개발을 통한 수익 증대를 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면의 숙박시설로, 자연환경보전지역 및 도립공원 내에 위치하고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없어 권리 관계가 명확한 편입니다.

다만, 강화된 환경 규제 및 공원 관련 법규로 인해 향후 운영 및 개발에 있어 상당한 제약이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 말소되는 권리가 많아 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,735,319,950원

본 물건은 법규상 개발 제한이 크다는 점과 주변 환경의 특수성을 고려해야 합니다. 따라서 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.