나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12103 [1] 경상남도 양산시 북정동 883-2 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 ""북정초등학교"" 북서측 인근에 위치한
[현칭 ""행복한 세상"" 제4층 제403호]로서, 주위는 아파트, 단독주택, 학교 및 각종의
근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제4층 제403호로서,

- 외벽 : 몰탈위 대리석 덧붙임 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-09-06), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12103 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 북정동 883-2, 4층 403호

용도: 다세대주택

건물면적: 40.58 ㎡ (약 12.27 평)

토지면적: 27.87 ㎡ (약 8.43 평)

감정가: 101,000,000 원 (1억 1백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축년도: 2015년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동에 소재한 "북정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북측 및 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 현재 등기상 소유권은 차영미, 김보민으로 이전되었습니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 근저당: 사상신용협동조합 (2020-12-29) - 58,800,000 원 (말소기준권리)

* 근저당: 최세원 (2024-11-20) - 60,000,000 원

* 임의경매: 사상신용협동조합 (2025-07-11) - 40,451,015 원 (울산지방법원 2025타경12103)

* 임의경매: 최세원 (2025-08-22) - 51,610,958 원 (울산지방법원 2025타경1361)

총 등기부채권액은 118,800,000 원으로 확인됩니다.

본 경매 절차(2025타경12103)와 중복으로 진행 중인 2025타경1361 건이 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 사상신용협동조합의 근저당(2020-12-29)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로, 현재 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악하기 어렵습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례들이 있습니다.

* 2026년 2월 5일: 북정동 675-0번지, 2014년 준공, 71.27 ㎡ (약 21.56 평), 90,000,000 원 (9천만원)

* 2026년 5월 26일: 북정동 707-6번지 (영남하이츠빌), 2003년 준공, 76.98 ㎡ (약 23.29 평), 76,000,000 원 (7천 6백만원)

* 2026년 4월 20일: 북정동 639-4번지 (북정빌라), 1999년 준공, 75.8 ㎡ (약 22.93 평), 50,000,000 원 (5천만원)

4.2. 시세 분석

본건은 40.58 ㎡ (약 12.27 평) 면적이며, 2015년 준공된 건물입니다.

비교 대상 매물들은 본건보다 면적이 크지만, 준공 연도가 비슷하거나 오래되었음에도 불구하고 거래 금액 및 평당 단가가 본건의 감정가(101,000,000원, 평당 약 823만원)에 비해 낮은 수준입니다. (비교 매물 평당 단가 약 66만~126만원).

이는 본건의 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었거나, 비교 매물들의 상태 및 개별 특성에 따른 차이일 수 있습니다. 하지만 면적 차이를 고려할 때, 소형 면적은 평당 단가가 높게 형성되는 경향을 감안하더라도 감정가 수준의 시장 가격을 형성하기 위해서는 추가적인 가치 상승 요인이나 시장 상황 변화가 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 북정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트, 단독주택 등 주거 단지가 밀집해 있어 주거 지역으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 환경

특별한 혐오시설이나 기피 시설이 인근에 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자 및 임대차 현황에 대한 불확실성이 존재합니다. 보증금 없는 임차인이 존재하거나, 무단 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 중복사건

동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 중복으로 진행되고 있습니다. 이는 채권자 간의 우선순위 문제나 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 낙찰 후 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 시세 차이

최근 거래된 주변 유사 물건들의 면적 대비 가격 수준이 본건의 감정가와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들거나, 감정가 이하의 입찰을 고려해야 할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 북정동의 교육 및 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 다세대주택입니다. 2015년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 현재 등기부상 채무 총액이 시가총액을 상회할 가능성이 있으며, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크가 상존합니다. 또한, 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 분석되어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 북정초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 양호한 건물 상태 기대

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 면적이 더 큰 유사 건물들의 거래 가격이 5천만원에서 9천만원 사이임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 80,000,000원 (8천만원)에서 시작하여, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 구체적인 명도 가능성 및 예상 소요 비용을 확인한 후, 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

본건은 명도 관련 위험이 명확하게 해소되지 않는 한, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.