나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1262 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 155-1 이채리움 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 소재 ""온양초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 ‘남창역’이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕
규모: 지상10층 건물 내 5층 502호
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등
창호: 샷시임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비, 공동현관설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 약 12미터 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1262 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 155-1 이채리움 5층502호

용도: 아파트

감정가: 239,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

토지 지분: 41.2272㎡ (약 12.47평)

건물면적 (전용면적): 82.53㎡ (약 24.96평)

건물 지분: 82.5303㎡ (약 24.96평)

건축물 정보:

- 총 층수: 10층

- 해당 층수: 5층

- 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

- 사용 승인일: 2016년 02월 01일

- 건물 연면적: 2,548.926㎡

- 건물 배치 면적: 361.8792㎡

- 건폐율: 34.01%

- 용적률: 239.56%

- 주차 대수: 옥내 4대 (51㎡), 옥외 23대 (257.4㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 소재 "온양초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 동해선 '남창역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남측으로 약 12미터 내외 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(2025-01-16), 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

경매 신청 채권자는 주OOOOOOOO이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2016년 03월 18일 접수된 우리은행 근저당 (금155,100,000원)입니다.

등기부등본상의 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임대관계가 미상이라 하더라도, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부요약 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치합니다. 인근에 온양초등학교가 있으며, 남창역 주변으로 상업시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 수요

주변 아파트 단지 및 남창역 이용객을 기반으로 한 주거 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 온양초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 본 토지는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 남창역 주변 상권 이용도 가능합니다.

5.3. 교통 환경

남측으로 폭 12미터 도로와 접하며, 인근 시내버스정류장 및 동해선 남창역을 이용할 수 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 당시, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 인해 건물 내부 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 계획

본 토지는 중점경관관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 비교하여 절차상 또는 진행상 일부 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

울산광역시 울주군 온양읍 남창리 소재 "이채리움" 아파트 5층 502호입니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 5층에 위치하며, 전용면적 82.53㎡ (약 24.96평)에 해당하는 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

7.2. 입지 및 환경

온양초등학교와 남창역이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 주거지대로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

7.3. 권리 분석

모든 권리가 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

7.4. 주의사항

현장 방문 시 내부 상태를 면밀히 확인해야 하며, 유동화 물건으로서의 절차적 특수성을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 조건

온양초등학교와 남창역이 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 입지입니다. 지역 내 주거 선호도를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리 관계의 명확성

인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8.3. 실수요 적합 면적

전용 82.53㎡ (약 24.96평)으로, 3인 이상의 가족이 거주하기에 적합한 넓은 면적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 감정가 239,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 내부 상태, 수리 필요성, 명도 가능성, 동종 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 참고사항

현재 감정가 외에 명확하게 인수해야 할 보증금이나 특별한 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 확인이 어려웠던 점을 감안하여, 현장 조사 후 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.