나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1260 [1] 경상남도 양산시 명곡동 910-5 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 명곡동 소재 ""동원과학기술대학교"" 서측 인근에 위치하는 근린
생활시설 1층 104호로서 주변은 학교, 근란생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건물내 상가1층 104호로서
외 벽 : 화강석 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 자체지반 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터 내외, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 양산시 명곡동 910-5에 위치한 제2종 근린생활시설 상가입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경1260 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정가는 71,000,000원입니다.

토지 면적은 103.60㎡ (약 31.34평)이며, 건물 면적은 54.72㎡ (약 16.55평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 주용도는 제2종 근린생활시설로 확인됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 명곡동 소재 동원과학기술대학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 학교 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 남동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 형상은 자체 지반이 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 9월 18일 접수된 양산농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 주식회사지스콤이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다.

따라서 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 해당 임차인이 점유하고 있을 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 108,034,690원입니다.

4. 상권분석

동원과학기술대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 포함한 고정적인 수요가 기대되는 상권입니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

본 건은 1층 상가로 가시성과 접근성이 우수하여 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변에 학교 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

제반 교통상황이 보통으로 평가되어, 대중교통 이용 또한 무난할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 주식회사지스콤은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

감정가(71,000,000원) 대비 등기부채권 총액(108,034,690원)이 높아, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동원과학기술대학교 인근에 위치한 1층 근린상가로, 입지 조건이 양호하며 권리상 안전한 물건입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 위에 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획 상의 제한사항과 채무총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

대학교 인근 상권으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

1층 상가라는 이점을 바탕으로 높은 가시성과 접근성을 활용할 수 있습니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 투자 대상입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

감정가 71,000,000원에 대한 채무 총액 108,034,690원은 높은 편입니다.

이러한 점을 고려할 때, 주변 시세, 예상 수익률, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.