나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12120 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 ""웅상도서관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제703호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 나일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 양산시 주진동 710번지 양산천년가더힐 102동 7층703호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경12120 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 222,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 52.22㎡ (약 15.79평)이며, 건물 면적은 73.17㎡ (약 22.13평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

주요 채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 진행됩니다.

아파트의 사용승인일은 2024년 1월 31일로 비교적 신축입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 주진동에 위치하며, 주변에 웅상도서관이 소재하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 7층에 위치하고 있으며, 장방형 토지 위에 공동주택 부지로 이용 중입니다.

단지 내외부 도로망 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로 및 중로에 접해 있고 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 소유권보존은 2024년 2월 5일에 주식회사아라마루 앞으로 이루어졌습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당이 2024년 2월 5일에 설정되었으며, 채권금액은 111,600,000원입니다.

이후 한마음새마을금고의 근저당이 2024년 7월 1일에 126,420,000원으로 설정되었습니다.

본 경매는 한마음새마을금고의 신청으로 2025년 7월 10일에 개시결정되었으며, 채권금액은 105,350,000원입니다.

등기부채권 총액은 238,020,000원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 사항이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태를 취득할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변으로는 공동주택과 더불어 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 웅상도서관이 위치하여 교육 및 문화 접근성이 양호합니다.

별도로 명시된 혐오시설이나 위험시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 웅상도서관 등이 근거리에 있습니다.

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 463대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 20층 건물의 지상에는 3대, 지하에는 18대의 주차 공간이 있습니다. (아파트 정보 내 주차 대수 표기 중 일부 상세 내용이 상이할 수 있으나, 단지 전체로는 충분한 주차 공간을 제공합니다.)

* 건축정보: 2024년 1월 31일 사용승인된 신축 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 상태입니다. 이는 해당 채무와 관련된 다른 부동산의 경매 진행 여부나 추가적인 법적 절차에 영향을 받을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 감정가 222,000,000원 대비 등기부채권 총액 238,020,000원이 더 높은 상황은 경매 과정에서 재매각 가능성이나 유찰 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

양산천년가더힐 아파트 102동 7층703호는 2024년 신축된 아파트로, 비교적 양호한 입지와 편리한 생활 환경을 제공합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세는 안정적인 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 사용승인으로 현대적인 시설과 주거 쾌적성을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰 후 소멸되므로 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 안정적인 시세: 최근 매매 사례를 통해 시세 수준을 파악할 수 있으며, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격 형성이 예상됩니다.

* 생활 편의시설: 주변의 도서관, 근린생활시설 등은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 16일에 동일 단지 내 16층 물건이 207,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

최근 실거래가가 감정가보다 낮은 점을 고려할 때, 본건은 감정가 이하에서도 충분히 입찰을 고려해볼 만합니다.

현재 시세 및 최근 거래 가격을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 215,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 법원 현황 조사 내용, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 최신 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.