나이스옥션 법원경매 포항 2025타경422 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1491 포항지엔하임 103동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 '초서초등학교' 동측 인근에 위치하는 '포항지엔하임' 103동 18층 1803호 단위 세대로 부근일대는 학교, 대단지 아파트, 근린생활시설 및 나지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건중 18층 1803호 아파트로서

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 붙임 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일등 마감.
바 닥 : 바닥재, 일부 타일등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기시설, 도시가스에 의한 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 2필 1단의 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 4차선, 서측 및 북측폭 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(건폐율20%이하 기준용적율210%이하 /허용용적율220%이하 30층이하)기타지구단위계획시행지침참조), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함),중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(건폐율20%이하 기준용적율210%이하 /허용용적율220%이하 30층이하)기타지구단위계획시행지침참조), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함),중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은 외부 및
인근 주민을 통한 탐문 조사에 의하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경422 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1491 포항지엔하임 103동 18층1803호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 토지 면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

* 감정가: 220,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 포OOOOOOOO (포항수산업협동조합)

* 채무 총액 (등기부채권 총액): 5,700,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 18층

* 사용승인일: 2018년 3월 23일

* 건축물 정보: 포항지엔하임 아파트로, 해당 동은 103동이며, 1803호입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 '초서초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 학교, 대단지 아파트, 근린생활시설 및 나지가 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 남측 및 동측으로 왕복 4차선, 서측 및 북측으로 폭 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 건폐율 20% 이하, 기준용적률 210% 이하, 허용용적률 220% 이하, 30층 이하 기준입니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 초서초등학교가 인근에 위치하며, 대단지 아파트 단지와 근린생활시설이 주변에 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 2021년 3월 10일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권 (을5, 채권액 192,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권 보존: 주식회사문장건설 (2018-03-26)

* 소유권 이전: 정오현 (2018-04-16, 매매 금255,600,000원)

* 근저당권: 포항수산업협동조합 (을5, 2021-03-10, 192,000,000원)

* 근저당권: 임현태 (을9, 2023-07-20, 720,000,000원)

* 근저당권: 포항수산업협동조합 (을12, 2024-03-29, 2,448,000,000원)

* 근저당권: 포항수산업협동조합 (을13, 2024-03-29, 2,340,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑6, 2024-08-21)

* 임의경매개시결정: 포항수산업협동조합 (갑7, 2025-07-04, 137,745,005원)

* 압류: 영덕세무서장 (갑8, 2025-08-27)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 유무는 어떻게 되는지 등 명도 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지: 포항지엔하임은 2018년에 사용승인된 총 6개동, 558세대의 아파트 단지입니다.

* 주변 개발 현황: 해당 지역은 '초곡지구' 내에 위치하며, 주변에 학교(초서초등학교), 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 조성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 토지 이용 및 용도: 제3종일반주거지역으로 공동주택 건설이 가능한 지역이며, 지구단위계획이 수립되어 체계적인 도시 관리가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 동측 인근에 초서초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 단지 내 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 포함되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 732대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 이미 한 차례 유찰되었거나, 매각이 취소된 이력이 있는 재매각 물건입니다. 이는 통상적으로 최초 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음을 시사하지만, 이전 유찰 사유를 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 거주자나 임차인의 정확한 현황, 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않아 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자 퇴거 및 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 57억 원으로 매우 높게 나타나지만, 말소기준권리 이후 모든 채권이 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 흥해읍에 위치한 비교적 신축인 포항지엔하임 아파트로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 재매각 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사를 통해 명도 리스크를 최소화한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최근에 지어진 아파트입니다.

* 우수한 입지: 초곡초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 대단지 아파트 밀집 지역에 속합니다.

* 가격 메리트: 재매각 물건으로, 일반 경매 물건 대비 저가 낙찰을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 정리: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸되어 권리 분석상 안전한 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 건은 건물 면적 84.96㎡ (약 25.70평)의 아파트입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 1일 59.9907㎡(약 18.15평)가 19,500만원에, 2026년 6월 4일 84.9616㎡(약 25.70평)가 20,700만원에 거래되었습니다.

감정가는 220,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적(25.70평)의 실거래가(20,700만원)와 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

최근 전월세 거래로는 84.9616㎡가 2026년 1월 5일 보증금 19,000만원에 계약된 사례가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

재매각 물건의 특성을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

감정가: 220,000,000원

최근 실거래가 (84.96㎡): 207,000,000원

보수적 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 때, 약 176,000,000원 ~ 198,000,000원입니다.

시세와의 비교: 최근 실거래가 20,700만원을 감안할 때, 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 경쟁이 예상됩니다.

*주의사항*: 실제 경매 시점의 최저매각가격은 변동될 수 있으므로, 반드시 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로 명도 비용 등을 추가로 고려해야 합니다.

* 제안 입찰가: 195,000,000원 ~ 205,000,000원 (현장 조사 및 최신 경매 정보 확인 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.