나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10276 [1] 경상북도 영덕군 강구면 하저리 162 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 강구면 하저리 소재 '하저마을' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 해안도로를 따라 펜션, 음식점, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

동향 경사지대에 위치하며, 기호 1)은 사다리형의 단독주택부지이며, 기호 3)은 부정형의 도로, 기호 4)는 부정형의 휴경지(주거나지)임.

인접 도로상태

기호 3)은 남측으로 동일인 소유의 4~5m의 진입도로와 접하고 있으며, 기호 1), 4)는 기호 3)[폭 약 4~5m의 비포장도로]과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(관광유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

·기호 3), 4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(관광유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층으로서,
외벽 : 샌드위치 판넬 노출.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 모노륨 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비 되어 있으며, 전기판넬에 의한 바닥난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각.
목록4-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 영덕지원 2025타경10276 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 영덕군 강구면 하저리 162번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 943,709,250원입니다.

토지 면적은 3012.00㎡ (약 911.35평)이며, 건물 면적은 41.25㎡ (약 12.48평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 흥해농업협동조합으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 영덕군 강구면 하저리 소재 '하저마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 해안도로를 따라 펜션, 음식점, 농경지, 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 동향 경사지에 위치하며, 사다리형의 단독주택 부지, 부정형의 도로, 부정형의 휴경지(주거나지)로 구성되어 있습니다.

인접 도로 상태는 남측으로 동일인 소유의 4~5m 진입도로와 접하고 있으며, 본건 토지(기호 1, 4)는 기호 3) (폭 약 4~5m의 비포장도로)과 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본에 따르면, 본건에는 여러 권리가 설정되어 있습니다.

소유권 변동이 여러 차례 있었으며, 가장 최근 소유권 관련 등기(갑5)는 2019년 1월 31일에 이루어졌습니다.

흥해농업협동조합 명의의 지상권(을19)이 2021년 1월 29일에 설정되었으며, 해당 권리는 '인수'로 표기되어 있어 매각 후에도 존속될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

말소기준 권리는 2021년 1월 29일에 설정된 흥해농업협동조합 명의의 근저당권(을20, 채권최고액 975,000,000원)입니다.

이 말소기준 권리보다 후순위인 근저당권, 가등기, 가압류 등은 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,300,590,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 명시되지 않았습니다. (임대관계 미상)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수'로 표기된 지상권은 별도 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 해안도로 인근에 위치하며, 부근 일대가 펜션, 음식점 등 관광 관련 시설과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(관광유도형)에 포함되어 있어 향후 관광 개발 잠재력을 가진 지역으로 평가될 수 있습니다.

다만, 주변에 농경지가 많아 농업 활동이 주를 이루는 지역적 특성도 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변의 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, 강구면 소재지와 인접하여 기본적인 생활 편의는 어느 정도 확보될 것으로 보이며, 해안가 인근의 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 본건 토지는 농지법에 따른 규제를 받을 수 있으며, 입찰 전 반드시 해당 관청에서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 발급 거부 사례가 다수 존재하므로 사전에 철저한 확인이 필수적입니다.

또한, 등기부상 '인수'로 명기된 지상권(을19)은 낙찰자가 부담해야 하는 권리입니다. 이 지상권의 정확한 내용과 범위, 존속 기간 등을 파악하여 실질적인 재산권 행사에 어떤 제약이 따르는지 면밀히 검토해야 합니다.

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본건의 매각 절차나 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택 부지로, 특히 약 911평에 달하는 대규모 토지 자체의 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 해안 인근의 입지적 특성을 활용하여 펜션, 전원주택 단지 등으로 개발할 잠재력이 있습니다. 계획관리지역이라는 용도 또한 개발 가능성을 높이는 요소입니다.

하지만, 농지취득자격증명 발급의 불확실성과 인수해야 하는 선순위 지상권이라는 명확하고 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 사전에 철저히 조사하고 법률적 검토를 거치지 않고 입찰에 참여하는 것은 매우 신중해야 합니다. 건물은 소규모 단독주택으로, 토지에 비해 부속적인 가치를 지닌 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 3012㎡(약 911평)의 대규모 토지는 향후 다양한 용도로의 활용 및 개발 가치가 매우 높습니다.

* 관광 및 개발 잠재력: 해안과 인접한 위치는 관광객을 유치할 수 있는 펜션, 숙박 시설 등으로의 개발 가능성을 시사합니다.

* 계획관리지역: 건축 및 개발 행위에 비교적 자유로운 용도지역으로, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 943,709,250원입니다. 이 금액은 토지와 건물의 현재 가치를 종합적으로 평가한 금액입니다.

그러나, 본건은 '농지취득자격증명' 발급의 불확실성과 '인수되는 선순위 지상권'이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 요소들은 실제 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려사항이 됩니다.

특히, 농지취득자격증명 발급이 불가능할 경우 본건을 취득할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 자격 여부를 확인해야 합니다. 또한, 인수해야 하는 지상권의 구체적인 내용에 따라 추가적인 비용이 발생하거나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

현재 시점에서 본건과 유사한 조건의 실거래 사례 데이터를 확보하기 어려워 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서, 감정가보다 상당히 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 시세 정보 및 투자 가치 판단은 현장 조사와 관련 법규 확인을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.