나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5369 [1] 경상북도 상주시 복룡동 386-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 복룡동 소재 ""복룡지하차도"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 기존주택지대로 단독주택, 종교시설, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

소형차량 차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형으로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약2~3미터의 포장된 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가: 흙벽돌조 강판지붕 단층 주택건으로서,
- 외벽: 몰탈 등 마감.
- 내벽: 벽지 등 내부재 마감.
- 바닥: 장판 등 마감.

기호2-나: 시멘트블록조 강판지붕 단층 주택건으로서,
- 외벽: 몰탈 등 마감.
- 내벽: 벽지 등 내부재 마감.
- 바닥: 장판 등 마감.

이용상태

기호2: 단독주택(현 공실)

설비내역

기호2: 전기, 급·배수시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

'사진, 지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 본건 건물 및 제시외 건물은 일부 인접지번에 소재하는 것으로 판단되나
정확한 경계 및 지적은 지적측량이 요하니 업무에 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 상주지원에서 진행하는 2025타경5369 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 상주시 복룡동 386-2번지이며, 단독주택으로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 79,138,500원입니다.

토지 면적은 129.00㎡ (약 39.02평)이며, 건물 면적은 46.94㎡ (약 14.20평)입니다.

건물 제시외 면적은 41.40㎡ (약 12.52평)이며, 이 역시 매각 대상에 포함됩니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제 경매 물건이며, 채권자는 오OO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 상주시 복룡동에 위치하며, 주변에는 복룡지하차도가 있습니다.

주위 환경은 기존의 주택지대로 단독주택, 종교시설, 아파트 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통 상황은 소형 차량의 진입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 동측으로는 폭 약 2~3미터의 포장된 도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(절대제한지역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 10일 접수된 하나카드의 가압류(금15,067,278원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상으로 확인된 채권 총액은 150,672,78원입니다.

* 임차인 현황:

본 건에는 대항력 있는 임차인 이 씨가 거주 중입니다.

전입일자는 2021년 1월 29일이나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

보증금 및 차임이 미상인 경우 금액이 얼마이든 주의가 필요하며, 명도 시 임차인과의 협의가 필수적입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금은 없으나 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 등기부 요약:

소유권 이전(1995-12-12, 서옥순), 소유권 이전(2020-11-23, 이재국) 기록이 있습니다.

하나카드의 가압류(2025-03-10)와 오윤정의 강제경매(2025-07-14)가 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

소유권 보존(2002-08-07, 홍말기), 소유권 이전(2002-08-07, 서옥순), 소유권 이전(2020-11-23, 이재국) 기록이 있습니다.

하나카드의 가압류(2025-03-10)와 오윤정의 강제경매(2025-07-14)가 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건 소재지인 복룡동 일대에서는 다세대 주택 거래가 있었습니다.

2025년 10월 30일 거래된 나성하이빌A동(2004년 준공, 76.645㎡)은 12,600만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 3일 거래된 복룡리더스빌리지A동(2009년 준공, 70.89㎡)은 17,800만원에 거래되었습니다.

2026년 4월 22일 거래된 제일하이츠빌라CD동(1994년 준공, 69.575㎡)은 6,000만원에 거래되었습니다.

단, 본건은 단독주택이며 건축년도가 1961년으로 비교 대상인 다세대 주택들보다 훨씬 오래되었음을 고려해야 합니다.

JSON 데이터상의 시세는 주로 신축 또는 비교적 최근 연식의 아파트(다세대) 위주이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

하지만 주변 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기를 파악하는 데는 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 단독주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경은 비교적 양호할 것으로 보입니다.

주변에 아파트 단지 및 종교 시설 등이 있어 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

교통망은 소형 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 주변 시설 정보:

경찰서: 상주경찰서 (약 2.6km)

소방서: 상주소방서 (약 3.1km)

병원: 상주적십자병원 (약 2.9km)

관공서: 상주시청 (약 2.9km)

교육시설: 상주교육지원청 (약 1.5km), 상주초등학교 (약 1.1km), 상주여자고등학교 (약 1.3km) 등 다수 근접.

* 혐오시설 관련:

본건 소재지인 복룡동 일대에 생활폐기물 소각장이 위치하고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 일부 거주자에게는 혐오 시설로 인식될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무에 따라 명도 시 추가적인 부담이나 시간이 소요될 수 있습니다. 임차인의 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 건축물대장상 사용 승인일이 1961년으로 매우 노후된 건물입니다. 흙벽돌조 강판지붕 단층 주택으로, 현재 공실 상태이며 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 경계 문제: 건물 및 제시외 건물이 일부 인접지 소재하는 것으로 판단되므로, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다. 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 혐오시설 근접: 생활폐기물 소각장이 인근에 위치하여 주거 환경에 대한 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상주시 복룡동에 위치한 단독주택으로, 129㎡의 토지 지분을 가지고 있습니다.

건축년도가 1961년으로 상당히 노후되었으며, 현재 공실 상태입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(이 )의 존재와 0원의 보증금/차임, 그리고 인접 토지와의 경계 문제입니다.

또한, 인근에 생활폐기물 소각장이 위치하고 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가액(79,138,500원)은 이러한 위험 요소를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

투자를 고려하신다면, 해당 물건의 토지 가치와 함께 임차인 명도 및 경계 문제 해결 가능성을 면밀히 검토하셔야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 토지 면적: 129㎡의 토지 지분은 주택 재건축 또는 기타 개발 가능성을 시사합니다.

* 조용한 주거 환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 경매 물건의 이점: 법원 경매를 통한 취득으로 일반 매매보다 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 노후된 건물, 대항력 있는 임차인, 경계 문제, 인근 혐오시설 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 감정가(79,138,500원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

토지 가치 및 향후 활용 가능성을 고려하되, 명도 및 재건축/수리 비용, 혐오시설로 인한 가치 하락 요인을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준인 약 5,500만원 ~ 6,300만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 직접적인 확인, 임차인과의 협의 결과, 그리고 명도 가능성 등에 대한 추가적인 면밀한 조사가 선행되어야 정확한 투자 판단이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.