나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5367 [1] 경상북도 문경시 흥덕동 427-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 흥덕동 고요리 소재‘문경중학교’북동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 및 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

자체지반 등고평탄한 사다리형의 토지로 건(단독주택)부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4미터, 동측으로 폭 약4미터 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉) , 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(저촉)가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-08)<교육환경 보호에 관한 법률> , 도로구역(20
23-07-10)(점촌시도-소1-050호선)<도로법> , 도로구역(2023-07-10)(점촌시도-소3-056호선)
<도로법> , 도로구역(2023-07-10)(점촌시도-소3-059호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 시멘트벽돌조 글래브지붕 2층 건물로서
외 벽 : 치장벽돌 및 시멘트노출 등 마감
내 벽 : 벽지 및 목재타일미감 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시 및 목재 창호 등 입니다.

이용상태

2) 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠~㉤소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5367 (1)

* 소재지: 경상북도 문경시 흥덕동 427-4

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 327.00㎡ (약 98.92평)

* 건물면적: 96.42㎡ (약 29.16평)

* 건물 제시외면적: 42.60㎡ (약 12.88평)

* 감정가: 162,880,540원 (1억 6288만 540원)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 문경시 흥덕동 고요리 소재 ‘문경중학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지: 자체 지반 등고평탄한 사다리형의 토지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 폭 약 4미터, 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 총 채권액: 약 301,928,455원 (3억 192만 8455원)

* 소유권: 권상욱 (증여)

* 말소기준권리: 을3, 접수일자 2019-04-26, 아산신용협동조합 근저당권

* 주요 등기 현황 (말소 예정 권리):

* 아산신용협동조합 근저당권 (2019-04-26, 246,800,000원)

* 충남신용보증재단 가압류 (2025-01-03, 30,689,505원)

* 하나캐피탈 가압류 (2025-04-21, 24,438,950원)

* 아산신용협동조합 임의경매 (2025-07-14, 61,709,374원) (본건 경매개시결정)

* 천안세무서장 압류 (건물 등기부, 2024-11-26)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 참고)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다. 현재 등기부상 특이사항은 없으나, 실제 현장 조사 시 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 용도 제한: 토지이용계획상 소로1류, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역 등 다수의 도시계획 시설 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 문경중학교가 인접해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육: 문경중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1981년에 건축된 건물로, 약 40년 이상의 노후화로 인해 상당한 수준의 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대차: 임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 미등기 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 도로구역 등 다수의 도시계획 시설 저촉으로 인해 향후 건축, 증축, 개축 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 감정가 대비 약 1.85배에 달하는 점은 물건의 담보 가치가 상당히 높게 설정되었음을 시사합니다. (다만, 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 권리입니다.)

* 혐오시설 관련: 지도 및 관련 정보 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 정보는 변경될 수 있으므로 항상 최신 자료를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 문경시 흥덕동에 소재한 단독주택으로, 문경중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 327㎡의 비교적 넓은 대지면적은 잠재적 가치를 가지지만, 1981년 건축된 노후 건물과 포함된 제시외 건물은 재건축 또는 대규모 리모델링을 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 미상인 임대차 현황은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 주요 리스크입니다. 다수의 도시계획시설 저촉 사항은 향후 토지 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 장기적인 재건축 또는 신축 가능성.

* 안정적인 주거 지역 내 입지로 꾸준한 수요 기대.

* 노후 건물 가치보다는 토지 가치에 집중한 투자 고려.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가(162,880,540원)는 주변 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 건축물의 노후화, 제시외 건물 포함 여부, 그리고 미확인 임차인 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가의 85%에서 95% 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 138,448,459원에서 154,736,512원 사이로 추정됩니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 주변 부동산 전문가와의 상담, 그리고 해당 경매 물건의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 138,000,000원 ~ 155,000,000원

(상기 범위는 추정치이며, 실제 입찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.