나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11234 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 528 영남네오빌시티2단지 203동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 ""구미시립봉곡도서관"" 북동측 인근에 위치하는 ‘영남네오빌시티2단지 제203동 제4층 제402호’ 단위세대로서, 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건 중 제4층 제402호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바닥 : 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 남하향 경사지에 위치하여 자체지반 대체로 평탄하게 계단식으로 조성된 부정형 토지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 10미터, 서측, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 유무, 내부마감 상태 등은 구체적으로 확인할 수 없는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 주택임차권(임차인 남상희)의 승계인인 신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11234 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 528 영남네오빌시티2단지 203동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원

토지면적: 38.07㎡ (약 11.51평)

토지지분: 38.0686㎡ (약 11.51평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건축물 정보

건물명: 영남네오빌시티2단지

동/호수: 203동 4층 402호

총층수: 20층 건물 중 4층

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2005년 06월 08일

총 세대수: 434세대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치하며, '구미시립봉곡도서관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)와 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 7월 11일 접수된 주택도시보증공사(신청채권자)의 강제경매개시결정 등기(2025타경11234)이며, 등기부채권 총액은 185,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 대항력 있는 주택임차권(임차인 남상희) 관련: 등기부등본 상 임차인 남상희의 주택임차권(보증금 185,000,000원)이 을구 3번에 등기되어 있습니다. 이 임차권은 전입일자(2022-02-10)와 확정일자(2022-02-15)를 바탕으로 대항력이 발생할 수 있는 권리로 분류됩니다. 다만, 본건 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에 따라 매수인은 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 되며, 임차권의 효력으로부터 보호받을 것으로 판단됩니다. (임차인 현황에서는 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 주의사항 및 물건명세서 참고사항을 종합적으로 고려해야 합니다.)

* 말소 예정 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 본 경매 절차가 완료되면, 매각으로 인해 대부분의 권리(소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권 등)는 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 영남네오빌시티2단지 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 주거 단지 내 소비 및 생활 편의를 지원하는 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 구미시립봉곡도서관이 북동측 인근에 위치합니다.

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (예: 선주초등학교, 봉곡중학교 등)

5.2. 주변 편의시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 이마트에브리데이 구미봉곡점 등 소규모 마트가 인접해 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 전반적으로 폐기물 처리 시설 및 채석장 추진과 관련된 지역 주민들의 민원 사례가 보고된 바 있으나, 해당 이슈가 본건 소재지와 직접적인 관련은 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 지역 내 봉곡천의 관리 상태 및 수질 관련하여 일부 부정적인 언급이 있으나, 이는 일반적인 하천 환경에 대한 내용으로 특정 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상황 미확인: 본건은 이해관계인의 폐문 및 부재 등의 사유로 인해 내부 현황(구조 변경, 하자 유무, 마감 상태 등)을 구체적으로 확인하지 못했습니다. 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* 도로 저촉: 토지이용계획 상 소로2류(폭 8m~10m)와 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 적용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* HUG 확약서 이해: 주택도시보증공사의 임차권 포기 확약서는 매수인의 부담을 덜어주지만, 해당 내용에 대한 정확한 이해와 법률적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 봉곡동에 위치한 아파트로서, 주거 환경이 비교적 양호하고 교통 및 교육 시설 접근성이 보통 수준입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 포기 확약으로 인해 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 그러나 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 중요한 잠재적 리스크로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 꼼꼼히 점검해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거용 부동산으로서 안정적인 가치 상승 잠재력 보유

* HUG의 확약으로 인한 임차인 관련 리스크 완화

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 정확한 산정이 어렵습니다. 정확한 시세 파악, 주변 부동산 시장 동향 분석, 물건의 실제 상태 확인 등을 종합적으로 고려한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다. 감정가는 183,000,000원으로 책정되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.