나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11222 [1] 경상북도 구미시 진평동 127-7 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 ""진평중학교"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서,
주변일대는 공동주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

북동측 하향 경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄한 정방형 유사 토지로서 현황 대부분
""단독주택(다가구주택) 건부지등""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서,
- 외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감,
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감,
- 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 다가구주택(3가구)
2층 : 다가구주택(5가구)
3층 : 다가구주택(4가구) 으로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 시건장치 및 거주인 부재등으로 외부에서 관찰
가능한 범위내에서 조사, 관찰 하였으며, 내부구조 및 내부마감재등은 건축물
현황도,동유형 건물의 일반적인 이용상황, 내부구조 및 마감재등을 기준으로
기재하였으며, 건물의 구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수
없는 바, 참고하시기 바랍니다.
본건 현장방문 조사시점 당시 외벽 일부(화강석붙임) 손상된 것으로 육안관찰
되는 바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 목록2 지상 소재 발코니등 포함. 외벽 일부(화강석붙임) 손상 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11222 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 127-7

용도: 다가구주택

감정가: 428,205,680원

토지 면적: 206.60㎡ (약 62.5평)

토지 지분: 206.6㎡ (약 62.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 307.08㎡ (약 92.8평)

건물 지분: 307.08㎡ (약 92.8평)

건물 제시외 면적: 33.60㎡ (발코니 등 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (새마을금고 추정)

특이사항: 공동담보, 외벽 일부(화강석붙임) 손상

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 목록2 지상 소재 발코니 등 포함. 외벽 일부(화강석붙임) 손상 됨.

건축년도: 2003년

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "진평중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형태

본 건 토지는 북동측 하향 경사지대 내에 위치하며, 자체 지반은 대체로 등고평탄한 정방형 유사 토지입니다. 현황은 대부분 단독주택(다가구주택) 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본 건은 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물입니다.

외벽은 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

내벽은 벽지 및 타일 등으로, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호입니다.

건물 외벽 일부(화강석붙임)에 손상이 확인되었습니다.

* 건물 이용 상태

1층: 다가구주택 (3가구)

2층: 다가구주택 (5가구)

3층: 다가구주택 (4가구)

총 12가구로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급·배수 설비, 가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

을11 (2019-06-19) 근저당권 (공단1동새마을금고, 158,600,000원)

* 주요 권리 내역 (말소예정)

토지 등기부상 모든 가압류 및 임의경매 개시결정 등기(갑18, 갑19, 갑20, 갑21)는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 모든 가압류 및 임의경매 개시결정 등기(갑9, 갑10, 갑11, 갑12) 역시 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

없음. 낙찰 시 모든 권리는 소멸됩니다.

* 총 채권액

등기부채권 총액 (토지/건물): 246,164,701원

* 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인 관련 주의 문구

임차인 윤 은 전입일자가 있으나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 금액이 없더라도 명도 진행 시 해당 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 및 차임 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 권리분석 종합

본 물건은 권리 관계가 매우 깨끗한 편입니다. 말소기준권리인 근저당권 이하의 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래된 물건들의 가격대는 다음과 같습니다.

- 서문그린빌라2 (1997년식, 60.79㎡, 2026년 5월): 3억 5천만원

- 월성5차빌라 (1996년식, 59.81㎡, 2026년 2월): 4억 7천만원

- 대영빌라3 (1996년식, 83.14㎡, 2026년 3월): 3억 5천만원

이는 개별 다세대 주택(빌라)의 매매 시세이며, 본 건은 307.08㎡ (약 92.8평) 규모의 12가구 다가구주택 전체에 대한 경매 물건입니다. 따라서 개별 호실 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다.

하지만, 최근 거래된 다세대 주택들의 평당가를 대략적으로 계산해보면 약 421만원/㎡ ~ 786만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 전체 건물 면적(307.08㎡)에 이 가격을 적용할 경우, 이론적인 시세 범위는 12.9억 원 ~ 24.1억 원까지 넓게 나타납니다.

본 건의 감정가는 428,205,680원으로, 이는 최근 빌라 최고 거래가(4.7억)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 다가구주택 전체의 가치를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 종합 의견

주변의 다세대 주택 시세는 3.5억~4.7억 원 선이나, 본 건은 12가구 전체를 매수하는 다가구주택으로 규모가 훨씬 큽니다. 임대 수익 잠재력을 고려한 투자 가치 판단이 필요하며, 현재 제시된 감정가는 이러한 잠재력을 충분히 반영하지 못했을 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 인근 시설

본 건은 진평중학교 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설

구체적인 편의시설(대형마트, 병원, 관공서 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 진평동 일대는 생활 기반 시설이 잘 갖추어진 지역으로 파악됩니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 외벽 손상

건물 외벽 일부(화강석붙임)에 손상이 확인되어, 이에 대한 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

매각 대상에 제시외 건물(발코니 등)이 포함되어 있어, 명도 및 정리에 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

전체 12가구의 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 대상이 되는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 대항력 없는 임차인이더라도 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 공실 발생 가능성도 고려해야 합니다.

* 건물 노후화

건축년도 2003년으로, 현재 약 23년 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 명도 가능성

다가구주택 특성상 총 12가구에 대한 명도를 진행해야 하므로, 단독주택이나 소형 다세대 주택보다 명도 과정이 복잡하고 시간이 더 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 철근콘크리트 구조의 3층 다가구주택입니다. 총 12가구로 구성되어 있으며, 진평중학교 남서측 인근에 자리하고 있어 주거 입지로서의 장점을 가집니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 전혀 없어 매우 깨끗한 물건입니다. 임차인 윤 은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

건물 외벽의 일부 손상 및 제시외 건물의 포함, 그리고 건물 노후화 등의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 12가구 전체에 대한 명도 절차를 진행해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

주변 다세대 주택 시세와 비교했을 때, 본 건의 감정가(4.28억 원)는 전체 건물 가치를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 임대 수익 창출 잠재력을 고려한 투자 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 시 소유권 확보에 전혀 문제가 없습니다.

* 12가구로 구성된 다가구주택으로, 임대 수익 확보 잠재력이 높습니다. (향후 임대 정상화 시)

* 진평중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 감정가가 최근 주변 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원입니다.

감정가는 428,205,680원입니다.

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 시세는 3억 5천만 원에서 4억 7천만 원 수준입니다. 이는 개별 호실의 가격이며, 본 건은 307.08㎡ (약 92.8평)의 전체 다가구주택입니다.

건축물대장 상 건물 총 연면적 307.08㎡를 기준으로, 인근 빌라의 최고 평당가(약 786만원/㎡)를 적용한 이론적 최대치는 약 24억 원에 달하나, 이는 현실적인 시세와 거리가 멀 수 있습니다. 반면, 최저 평당가(약 421만원/㎡) 적용 시 약 12.9억 원이 됩니다.

본 건의 감정가 4.28억 원은 주변 개별 호실 최고가(4.7억)와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 다가구주택 전체의 가치를 고려했을 때 적정하거나 다소 높은 편일 수 있습니다.

투자자는 건물 외벽 손상 복구 비용, 제시외 건물 정리 비용, 그리고 12가구 명도에 소요될 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다. 임대 관계 미상인 점을 감안하여, 공실 발생 가능성과 예상 임대 수익률을 신중하게 계산해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 반영하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

본 건의 잠재적 가치 및 현 시세를 고려하여, 4억 3천만 원 ~ 4억 8천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 임대 시세 및 명도 가능성을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.