나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8522 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1029-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 ""효성타운1차 아파트"" 북측 인근에 위치하며
부근일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근 가능하며 제반 교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접지와 등고 대체로 평탄하며 ""주거용 건부지 및 일부 도로""입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 2~3미터, 남측으로 폭 약 1.5미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2017-05-10)(세부사항은 도시재생총괄과 별도확인), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2017-05-10)(봉덕 대덕지구-세부사항은 건축과 별도확인)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

공부상 지목 ‘대’ 이나, 현황 ‘대 및 도로’ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 기와지붕 단층건으로서
외벽 : 몰탈위페인팅, 타일 등
내벽 : 벽지 등
바닥 : 장판지 등
창호 : 목재창호 등

나) 세멘부록조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
바닥 : 칼라하드너 등
창호 : 새시창호 등

이용상태

가) 주택
나) 창고

설비내역

가) 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

가) 위생 및 급·배수설비 등 되어 있습니다.

공부와의 차이

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8522 (1)

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1029-11

용도: 단독주택

감정가: 227,077,800원

토지면적: 116.00㎡ (약 35.1평)

건물면적: 42.98㎡ (약 13.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 두레새마을금고 (등기부 요약 참조)

건축년도: 1967년 (건축물대장상)

토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(봉덕 대덕지구)

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "효성타운1차 아파트" 북측 인근에 위치함.

주위환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근 교통 사정은 보통 수준임. (서측 약 2~3미터, 남측 약 1.5미터 내외 도로 접함)

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 말소기준권리: 2023년 1월 27일 접수된 두레새마을금고 근저당권 (156,000,000원)

* 이후 접수된 모든 권리(을9 근저당권, 갑9 임의경매, 갑10 가압류)는 매각으로 소멸됨.

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸됨)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택으로, 주변의 다세대주택 및 아파트 단지들과 함께 주거지역을 형성하고 있음.

인근에서 최근 거래된 다세대 주택의 경우, 면적 및 건축연도에 따라 85백만원에서 160백만원대의 실거래가가 확인됨 (2026년 2월 거래 기준).

본 물건의 감정가는 227,077,800원으로, 이는 주변 다세대 주택의 거래 사례와 비교 시, 토지 가치가 높게 반영되었거나, 단독주택이라는 점을 고려한 것으로 판단됨.

봉덕동 지역은 주거 기능과 함께 일부 상업 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 아파트 단지, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

교통시설: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 인근 도로 상황에 따라 다소 차이가 있을 수 있음.

교육시설: 봉덕동 소재 학교들이 인근에 위치할 것으로 예상됨.

주변 녹지: 대구 남구 지역은 앞산과 가깝고, 신천이 인접해 있어 녹지 공간 접근성이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함: 감정평가서에 포함된 제시외 건물(창고 등)을 매수인이 인수해야 함. 별도 철거 시 비용 발생 가능.

토지 이용 계획: 지구단위계획구역, 정비구역(봉덕 대덕지구)으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 재건축 시 관련 규제를 따르거나 사업 계획에 영향을 받을 수 있음. 세부 내용은 담당 부서 확인 필요.

건축년도: 1967년 준공으로, 건물이 노후화되어 있어 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용이 예상됨.

도로 접면: 주된 접근 도로는 서측 약 2~3미터, 남측 약 1.5미터 내외로, 차량 통행이나 신축 시 건축법상 도로 조건 충족 여부 확인 필요. 일부 토지가 '도로'로 이용되고 있는 점도 공부와의 차이점.

혐오시설: 주변 환경으로 보아 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 추가 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 단독주택으로, 116㎡의 토지 면적을 보유하고 있음.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없음. 임차인 또한 대항력 없는 것으로 확인됨.

건물은 1967년 준공된 노후 건물이며, 제시외 건물도 포함 매각됨.

토지 일부가 도로로 이용되고 있으며, 주거용 건부지로서의 가치가 높다고 평가됨.

지역 개발 계획(지구단위계획구역, 정비구역)이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성 또는 규제 요인이 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 도심 내 주거 지역에 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋음.

토지 가치: 116㎡의 비교적 넓은 대지는 단독주택으로서의 잠재적 가치가 높으며, 향후 재건축 또는 증축 시 활용 가능성 보유.

정리된 권리관계: 인수되는 권리 및 임차인 부담이 없어 명확한 명도가 예상됨.

지역 개발 잠재력: 봉덕 대덕지구 등 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 227,077,800원입니다.

주변 다세대 주택의 실거래가 (85백만원 ~ 160백만원)와 비교 시, 본 물건의 감정가는 토지 가치를 상당히 반영한 것으로 보입니다.

건물의 노후도, 도로 편입 및 접면 폭, 지역 개발 계획 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

낙찰가는 감정가를 기준으로 하되, 입찰 참여자들의 경쟁 심리, 향후 활용 가치, 추가 비용(철거, 수리 등)을 감안하여 결정해야 합니다.

현재 시점의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 수준에서 소폭 상승 또는 유사한 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크(건물 노후, 도로 접면)를 고려하여, 보수적으로 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시세 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.