나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8510 [1] 경상북도 영천시 북안면 서당리 327 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 북안면 서당리 소재 '냉정말' 서측인근에 위치하며, 주변은
'전, 과수원, 단독주택, 임야 등'으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(1)(3)(5)(6):본건 인근까지 차량접근 가능하며
기호(4): 본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리 등을 고려할때 제반교통사정
사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 동하향 완만한 경사지대내의 부정형토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, '종교
시설부지'로 이용중임.
기호(3): 동하향 경사지대내의 사다리형에 유사한 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며,
'휴경지, 일부 도로'로 이용중임.
기호(4): 동하향 경사지대내의 사다리형에 유사한 부정형 토지로서 2단으로 평탄화되어
'마당, 휴경지, 일부 도로'로 이용중임.
기호(5)(6): 동하향 경사지대내의 사다리형에 유사한 부정형 토지로서 '휴경지'로 이용
중임.

인접 도로상태

기호(1)(5)(6) : 지적도상 맹지로서 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3): 남동측으로 폭 약2미터의 포장 및 비포장 현황 도로와 접함.
기호(4): 북동측으로 폭 약3미터의 콘크리트포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4)~(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한400m(한
육우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부
제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 일부 타일 등 마감,
창호 : 하이샷시 및 목재 이중창호 등.

기호(2-나) : 시멘트블럭조 스라브지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 페인트, 타일 등 마감
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 알미늄 새시창호 등.

이용상태

기호(2-가): '종교시설(법당 및 요사채)',
기호(2-나): '화장실 및 세탁실'로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비[기호(2-가)] 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조(기호㉠:창고)

공부와의 차이

기호(2-나)건물의 귀 제시목록상 소재지는 '서당리 327지상'이나 실제'서당리 328-1지상'
에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-목록4,5. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환(별지 영천시 북안면의 사실조회 회신참조).
-수목 포함 평가.
-목록2. 중 감정서 기호(2-가) 옥상 및 목록4. 일부 지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 구조물(이동식주택, 컨테이너 창고 등)은 평가 및 매각 제외.
-목록2. 중 감정서 기호(2-나)건물은 실제 ‘서당리 328-1지상’에 소재함.
-목록4. 일부는 현황 도로임.
-목록1,5,6. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8510 (1)

소재지: 경상북도 영천시 북안면 서당리 327

용도: 종교시설 (사찰)

감정가: 661,222,340원

토지면적: 7,739.00㎡ (약 2,341.2평)

건물면적: 186.39㎡ (약 56.4평)

건물 제시외면적: 35.00㎡ (일부 제외 항목 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북안농업협동조합 (등기부 정보 기반 추정)

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(전 축종 300m, 한육우 400m 제한)

1.2. 입지조건

* 본 물건은 경상북도 영천시 북안면 서당리 소재, '냉정말' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 농경지, 과수원, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 농촌 지역의 전형적인 환경을 이루고 있습니다.

* 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 일부(1, 5, 6번지)는 지적도상 맹지로 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지 3번지는 남동측 폭 약 2미터, 4번지는 북동측 폭 약 3미터의 현황 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황을 분석한 결과, 말소기준권리는 2017년 1월 9일 접수된 북안농업협동조합의 근저당권입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김

* 보증금: 49,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 7일

* 확정일자: 2025년 9월 8일

* 배당신고일자: 2025년 9월 8일

* 대항력: 없음.

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매수 후 명도 대상이 될 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

* 본 건은 농지법상 농지취득자격증명 제출이 요구되는 물건이며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 있을 수 있으니 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건의 주 용도는 종교시설로, 일반적인 상업 시설 상권과는 성격이 다릅니다.

* 소재지가 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 배후 인구 및 상업 활동은 제한적입니다.

* 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설 운영 가능성은 있으나, 물건 본연의 용도인 종교시설로서의 가치가 더 클 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 농촌 지역의 특성상, 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등은 없으며, 인근 마을의 소규모 상점, 농협, 우체국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (세부 시설은 별도 확인 필요)

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 환경: 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 쾌적한 주거 또는 종교 활동 공간으로 활용 가능합니다. 다만, 도시 지역과 비교했을 때 편의시설 접근성은 낮습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 대부분 농경지, 임야, 주거지역으로 이루어져 있어, 일반적으로 우려되는 혐오시설(산업단지, 대규모 축사, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. (본 정보는 일반적인 검색 결과에 기반하며, 현장 확인이 필수적입니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지(일부 토지): 토지 1, 5, 6번지가 지적도상 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 진입로 확보 방안이 필요할 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 농지에 해당하는 부분은 농지법에 따라 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

* 제시외 건물 제외: 감정평가서상 철거 및 이동이 용이한 구조물(이동식주택, 컨테이너 창고 등)은 매각 대상에서 제외되었으므로, 실제 인수 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (물건명세서상 '제시외 건물 포함'이라는 언급이 있으나, 구체적인 제외 항목이 명시되어 있어 이를 우선 고려해야 합니다.)

* 건물 위치 오류: 기호(2-나) 건물(화장실 및 세탁실)이 등기부상 주소지(서당리 327)와 실제 소재지(서당리 328-1)가 다르다는 점은 추후 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 설치 시 제한을 받을 수 있습니다.

* 도로 접면: 일부 토지(3, 4번지)는 현황 도로와 접하나, 폭이 좁아 차량 통행이 원활하지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 영천시 북안면의 종교시설로, 넓은 토지와 건축물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 농촌 지역에 위치하며 주변 환경은 자연 친화적이나, 일부 토지의 맹지, 농지 취득 자격증명 필요성, 제외되는 제시외 건물 등은 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

* 권리 관계는 깨끗하여 인수되는 권리 없이 명도가 진행될 것으로 보입니다.

* 투자 목적보다는 특정 종교 단체 등 실사용 목적에 더 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,739㎡ (약 2,341.2평)의 넓은 토지는 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 용도 변경 및 개발 가능성: 계획관리지역으로, 향후 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 여지가 있습니다. (다만, 지역 개발 현황 및 관련 법규 검토 필요)

* 저렴한 감정가 대비 시세: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 장기적인 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 조용한 자연환경: 쾌적하고 조용한 환경을 선호하는 개인 또는 단체에게 매력적일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 661,222,340원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 건은 임의경매로 채권액 전액이 변제되지 않을 가능성이 높아, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 맹지, 농지취득자격증명 필요성, 제외되는 제시외 건물 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 고려해볼 수 있으나, 해당 지역의 유사 물건 시세 조사 및 본 물건의 정확한 현황 파악 후 최종 결정하는 것이 중요합니다.

* 최근 거래 사례 및 지역 개발 동향 등을 종합적으로 분석하여, 실질적인 가치에 기반한 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.