나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8484 [1] 대구광역시 북구 산격동 1239-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 <산격종합시장> 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 각종
근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스승강장 등이 인근에 소재하는 등 인근 대중교통
시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 남서측 하향 경사지대에 여타 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며,
주상용 건부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역
(가축사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일 붙임, 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지깔기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) : 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재하여 이를 개략적으로
실측한 후 감정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8484 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO (신암새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 산격동 1239-4 (신주소: 대구광역시 북구 대동로1길 14)

용도: 다가구주택 (내부: 다가구주택-7가구, 제2종근린생활시설)

토지면적: 150.20㎡ (약 45.44평)

건물면적: 275.96㎡ (약 83.48평)

제시외 건물 면적: 16.60㎡ (약 5.02평)

1.3. 감정가액

총 감정가: 662,771,600원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 <산격종합시장> 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: INPUT]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스승강장 등이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다. [cite: INPUT]

2.3. 토지 및 건물 특성

토지는 사다리형으로 남서측 하향 경사지에 있으며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 석재타일, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다. [cite: INPUT]

건물은 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. [cite: INPUT]

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. [cite: INPUT]

또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. [cite: INPUT]

추가적으로 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다. [cite: INPUT]

2.5. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과상, 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. [cite: INPUT]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 말소기준권리인 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(2014-07-08) 이후 설정된 가압류(신암새마을금고, 대평새마을금고) 및 강제경매(신암새마을금고)가 모두 말소되었습니다.

토지 등기부 채권 총액: 718,722,590원 [cite: INPUT]

3.1. 2. 건물 등기부 요약

건물 등기부상 소유권 보존, 이전 기록이 있으며, 토지와 동일하게 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(2015-04-23)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 설정된 가압류 및 강제경매 또한 모두 말소되었습니다.

건물 등기부 채권 총액: 718,722,590원 [cite: INPUT]

3.1. 3. 말소기준권리

토지: 을9, 근저당권, 제이비우리캐피탈주식회사, 2014-07-08 접수

건물: 을1, 근저당권, 제이비우리캐피탈주식회사, 2015-04-23 접수

위 권리들 이후 설정된 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 (보증금: 2,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2025-03-04, 확정일자: 2025-08-08, 배당신고일자: 2025-08-18, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-07, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음). 보증금 및 차임이 미상이며, 향후 권리관계 변동 가능성에 주의해야 합니다.

* 정 (보증금: 2,000,000원, 차임: 420,000원, 전입일자: 2022-11-22, 확정일자: 2022-11-25, 배당신고일자: 2025-09-16, 대항력: 없음)

* 정 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-26, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음). 보증금 및 차임이 미상이며, 향후 권리관계 변동 가능성에 주의해야 합니다.

* 주식회사에스오엘 (보증금: 2,000,000원, 차임: 320,000원, 전입일자: 2025-06-18, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 현 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-10, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음). 보증금 및 차임이 미상이며, 향후 권리관계 변동 가능성에 주의해야 합니다.

3.3. 인수 권리 분석

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이후 발생하였으며, 채무 불이행으로 인한 강제경매로 진행되므로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인들의 대항력은 없으므로, 총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 산격동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

<산격종합시장>이 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의성이 높으며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

다가구주택 및 제2종 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 상권의 활성화에 기여하고 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 건축물의 용도 제한이 있으나 근린생활시설 및 주거시설 운영에는 적합한 환경입니다. [cite: INPUT]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

<산격종합시장> 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 식료품, 생필품 구매 및 각종 생활 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주택 및 다가구주택이 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

대구광역시청 산격청사 및 대구체육관 등이 인근에 위치하여 지역의 주요 시설 접근성이 좋습니다. [cite: INPUT]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행위 제한

본건 토지는 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 대한 정부의 승인 및 제한이 있을 수 있습니다. [cite: INPUT]

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 행위에 제약이 있습니다. [cite: INPUT]

6.2. 명도 관련 리스크

전체 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 세대가 다수 존재합니다. (이 , 정 , 현 ).

이들 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 해당 건물에 대한 점유자 확인 및 명도 절차가 추가적으로 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

특이사항으로 제시외 건물 포함 매각이 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 산격동에 위치한 다가구주택으로, 토지면적 150.20㎡(약 45.44평), 건물면적 275.96㎡(약 83.48평)에 달하며 제시외 건물 16.60㎡(약 5.02평)도 포함하여 일괄 매각됩니다.

<산격종합시장> 인근의 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이후 발생하였으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 다수 존재하여 명도 과정에서의 주의가 필요합니다.

비행안전구역 및 가축사육제한구역 지정으로 인한 행위 제한 사항이 있습니다.

제시외 건물 포함 매각은 명도 과정에서 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* <산격종합시장> 및 다양한 근린생활시설 인접으로 인한 높은 생활 편의성.

* 제2종일반주거지역으로, 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 효율적인 자산 취득 기회.

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (다가구주택).

9. 예상 입찰가

감정가액: 662,771,600원

총 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가액을 기준으로 하되, 시장 상황, 명도 비용, 건물 상태, 비행안전구역 지정으로 인한 향후 건축/이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 명도 관련 비용 및 예상 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.