나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11963 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282 배방삼정그린코아 103동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 ""아산세무서"" 동측 인근에 위치하며, 주
변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일자: 2012년 01월 20일)

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스시설 및 난방시설 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 2~4차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-20)(중로3-3)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(배방-중로
-3-5)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2019-09-11)(배방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-09-30)(하나유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차권자 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경11963 (1) 사건으로, 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282에 위치한 배방삼정그린코아 103동 4층 403호 아파트입니다.

감정가는 84,000,000원이며, 토지 면적은 14.60㎡ (약 4.42평), 건물 면적은 38.49㎡ (약 11.64평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본 건물의 사용승인일자는 2012년 01월 20일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 "아산세무서" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황도 보통입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽으로 왕복 2~4차선 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 여러 도로 계획 및 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(배방초등학교, 하나유치원) 등이 지정되어 있습니다.

주변 지역에 주거 밀집도가 높은 편이며, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 05월 04일에 접수된 주식회사에스알디퓨처스의 근저당권 (을7, 120,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리 중 을구 8번 순위의 주택임차권(송승훈, 84,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

강제경매개시결정은 2025년 07월 02일에 주택도시보증공사 (갑23, 89,214,580원)에 의해 등기되었습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 송승훈

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 11일

* 확정일자: 2022년 02월 22일

* 배당신고일자: 2024년 04월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 84,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 제공된 권리분석 결과에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다. 이는 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 배방읍 공수리 지역은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

아산세무서 인근으로 행정 시설 접근성이 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

상권은 아파트 단지 수요에 기반한 소비 생활권으로 볼 수 있으며, 배후 주거 단지가 탄탄한 편입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 배방삼정그린코아 아파트로, 2012년 1월에 입주가 시작된 아파트 단지입니다.

총 6개동, 2156세대로 구성된 대단지이며, 본 물건은 103동 4층에 위치합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 22층 건물 중 4층에 해당합니다.

내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방 시설 등이 갖추어져 있으며, 승강기 및 보안 시스템도 구비되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 687대가 가능하며, 공동주택으로서 기본적인 생활 편의를 충족하는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 송승훈 씨의 보증금 84,000,000원 인수 가능성입니다.

비록 제공된 권리분석에서 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 예상되지만, 낙찰가의 변동 또는 배당 순위에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이 경우, 매수인의 실질적인 취득 비용이 증가하게 되므로 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 토지이용계획상 일부 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당하므로, 향후 건물 이용 및 신축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아산시 배방읍의 대단지 아파트로서, 입지 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

2012년에 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 단지 규모와 관리 상태도 무난할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 관련 보증금 인수 여부입니다. 현재 제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 이는 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있는 부분이므로, 최종적인 인수 금액은 반드시 확인해야 합니다.

전반적으로는 아산 지역 내에서 주거 가치가 있는 물건으로 판단되나, 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산시 배방읍 신축급 아파트(2012년 준공)로, 지역 내 주거 선호도가 높은 단지입니다.

* 대단지 아파트로 관리비 등에서 규모의 경제 효과를 기대할 수 있습니다.

* 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 제공된 권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 리스크를 낮추는 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(38.49㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준으로 81,500,000원에서 82,000,000원 수준입니다.

감정가는 84,000,000원으로 책정되어 있으며, 대항력 있는 임차인 송승훈 씨의 보증금은 84,000,000원입니다.

제공된 권리분석에서 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었기에, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 것으로 예상되며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 고려하여, 경쟁 입찰 상황을 감안한 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 81,000,000원 ~ 83,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

특히, 82,000,000원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.