나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11985 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 440 청당마을벽산블루밍아파트 109동 4층401호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11985 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 440 청당마을벽산블루밍아파트 109동 4층401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2025타경11985 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 440 청당마을벽산블루밍아파트 109동 4층401호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 250,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

천안지원 2025타경11985 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 440 청당마을벽산블루밍아파트 109동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 42.81㎡

건물면적: 84.97㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 채무자 및 채권자 현황

소유자/채무자: 이OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건 (채권 양수도 가능성 높음)

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본건은 천안시 동남구 청당동 소재 '천안청당초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 인근은 공동주택, 근린상가, 주거나지 등이 혼재되어 있는 성숙 중인 주택지대입니다. 주거 편의시설과 교육시설을 갖춘 우수한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 양호한 편으로 판단됩니다. 서측 소로, 동/남/북측 중로에 접하고 있어 도로 관리 상태가 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 권리 관계

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(이OO)으로, 기본적인 권리관계는 단순할 것으로 예상됩니다. 특이사항으로 유동화물건으로 명시되어 있습니다.

3.2. 임대차 관계 및 주의 사항

현재 임대관계는 미상(미확인)입니다. 거주자 부재로 내부 이용상황도 확인되지 않았습니다. 입찰 시에는 반드시 현장조사 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경 및 상업 시설

주변이 주택지대이므로 대규모 상권보다는 주거 밀착형 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 초등학교가 인접해 있어 아파트 거주민을 위한 교육 및 생활 편의시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조의 지상 15층 아파트 중 4층입니다. 2007년 9월에 사용승인된 건물이며, 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)로 이용 중인 표준적인 구조입니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 및 인프라

'천안청당초등학교'가 가까이 있으며, 천안능수초등학교 상대보호구역이 일부 포함되어 있어 교육 환경은 양호합니다. 도시가스 개별 난방 설비로 개별 난방 관리가 가능하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 지역 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(벽산블루밍아파트)에 해당합니다. 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 아파트 사용에는 문제가 없습니다. 중점경관관리구역으로 지정된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 정보 리스크

거주자 부재로 인해 내부 이용상황이 확인되지 않았습니다. 감정평가는 표준적인 상태를 상정했으므로, 실제 내부 상태가 예상과 다를 경우(대규모 수리 필요 등) 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 점이 가장 큰 리스크입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 청당동의 성숙된 주택지대에 위치한 아파트로서, 초등학교 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 소유자=채무자의 임의경매 사건으로 권리관계는 비교적 명료할 것으로 보이나, 미확인된 임대차 관계에 대한 현장 조사와 분석은 필수입니다. 감정가 2억 5천만원을 기준으로 하여, 내부 상태와 명도 리스크를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 성공 투자의 핵심입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 정리

1. 주거 선호도 높은 성숙 주택지대 및 초등학교 인접 학군 수요.

2. 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편리한 교통망.

3. 84.97㎡의 국민 주택 규모 평형으로 높은 선호도.

4. 감정가를 기준으로 경쟁이 시작되므로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있음.

법원 정보

천안지원 경매1계