나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20404 [1] 충청남도 논산시 은진면 성덕리 143-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 성덕리 소재 ""성덕리마을회관"" 남동측 인근에 위치하
며 주위는 농가주택, 전, 답 등으로 형성된 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까
지의 거리 및 시내버스운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으
로 보아 일반적인 대중 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 세장형에 유사한 토지로 인접토지 및 인접도로와 등고 평탄하며 주택의 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 상에 관정 1식이 소재하여 제시외물건으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 단층건으로
외벽 : 적연와 치장쌓기 등
내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등
창호 : 새시 유리창 등

(2-1) 조적조 철근콘크리트 슬래브지붕 단층건으로
내외벽 : 모르타르 마감 등
창호 : 새시 유리창 등

(2-2) 확인불능으로 평가외로 하였으며 이하 기재를 생략하였습니다.

이용상태

(2) 단독주택
(2-1) 창고로 이용 중입니다.

설비내역

(2) 급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 종물 및 부합물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

(2-2) 건물은 확인불능으로 평가외로 하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건 건물의 발코니 새시, 소규모 차양 등은 건물에 포함평가 하
였고 제시외건물 (ㄷ)은 대부분이 의뢰외 지상에 소재하고 있으나 평가목적을 고려하여
평가하였으니 경매대상 여부에 대하여 확인 후 경매절차를 진행하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 및 관정 포함(단, 제시외건물ㄷ은 대부분이 의뢰외 지상에 소재), 창고 29.24㎡는 확인불능으로 평가외(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20404 (1)

소재지: 충청남도 논산시 은진면 성덕리 143-3 (새주소: 충청남도 논산시 탑정로 668-16)

용도: 단독주택

감정가: 185,342,600원

토지면적: 456.00㎡ (약 138.0평)

건물면적: 168.64㎡ (약 51.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

주의사항:

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 제시외 건물 및 관정이 포함됩니다. 단, 제시외 건물 'ㄷ'은 대부분이 의뢰 외 지상에 소재할 가능성이 있습니다.

* 창고 29.24㎡는 확인 불가 상태로 평가되었습니다.

* 건축물대장상 부속건축물 2개, 총 면적 69.14㎡가 있습니다.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청남도 논산시 은진면 성덕리 소재 마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 전, 답 등으로 형성된 전형적인 농촌 지대입니다.

* 교통상황: 차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 대중교통 사정은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 토지는 세로(도로)와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 31일 접수된 농협은행의 가압류 (17,459,300원)가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 52,459,300원 (근저당 35,000,000원 + 가압류 17,459,300원)

* 소멸되는 권리: 본건 부동산에 등기된 가압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 은진면 성덕리는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 농경지와 주거지가 혼재된 환경입니다. 인근의 편의시설 및 상업시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 매물 시세: (본 물건은 단독주택으로, 연립/다세대/빌라 시세 분석은 직접 적용하기 어렵습니다.) 논산시 은진면 일대의 단독주택 거래 사례를 조사한 결과, 토지 가격은 위치 및 조건에 따라 평당 약 30만원 ~ 50만원 수준으로 형성되어 있으며, 건물 가치는 연식, 상태, 면적 등을 고려하여 별도 평가됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문 및 인근 부동산 중개업소 상담이 필수적입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 위치한 대규모 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 축사 등 기타 시설의 유무는 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 마을회관, 시내버스 승강장 등 기본적인 편의시설이 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 버스 승강장에서 일정 거리가 소요됩니다.

* 교육/의료: 상세 교육 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역의 경우 인근 읍면 지역의 시설을 이용하게 됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 'ㄷ'의 소재지 불명확: 제시외 건물 'ㄷ'의 상당 부분이 의뢰 외 지상에 소재할 가능성이 있다는 점은 경계 확인 및 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 매각으로 인해 소유권이 이전되더라도 해당 부분에 대한 권리 행사에 제약이 있을 수 있으므로, 반드시 현장에서 정확한 위치를 확인해야 합니다.

* 확인 불가 창고: 제시외 창고 29.24㎡는 확인 불가 상태로 평가되었으므로, 명도 시 점유 여부 및 인도 대상 포함 여부를 명확히 해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 건물 노후화: 2003년 보존 등기된 건물로, 추후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 은진면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 8534만 2600원입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각 후 소멸될 가능성이 높고, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 경매 물건으로서의 안정성을 높여주는 요소입니다.

그러나 본 물건의 핵심 리스크는 제시외 건물 'ㄷ'의 소재지 불확실성과 확인 불가 창고입니다. 이 부분은 명확한 현장 조사가 선행되어야 하며, 잠재적인 경계 분쟁이나 법적 이슈로 이어질 수 있습니다. 또한, 농촌 지역 단독주택이라는 점을 감안할 때, 지역적 특성 및 실질적인 주거 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 권리들이 매각으로 소멸될 가능성이 높아 안전하게 취득 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 취득: 토지와 건물을 함께 소유하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 농촌 지역 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 수요 증가 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 185,342,600원

* 등기부채권 총액: 52,459,300원

시장 조사를 통한 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 과정을 거칩니다.

1. 본건과 유사한 조건(토지/건물 면적, 연식, 주거 형태)의 논산시 은진면 및 인근 지역 단독주택 실거래가 및 매물 시세를 조사합니다.

2. 조사된 시세 정보를 바탕으로 본 건물의 시장 가치를 산정합니다.

3. 제시외 건물 'ㄷ'의 소재 불확실성, 확인 불가 창고 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 감가율을 적용합니다.

4. 최종적으로 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 수리 필요 여부, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정합니다.

상기 내용을 바탕으로, 본 물건은 제시외 건물 관련 중대한 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 충분한 현장 확인과 법적 검토 후 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 리스크 요인을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

(상기 금액은 일반적인 경매 시장 상황과 추정 시세를 바탕으로 산정한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 더욱 정밀한 시장 조사와 현장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.