나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502816 [1] 세종특별자치시 장군면 도계리 272-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 '장기초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 농경지, 동식물관련시설, 노선 상가 등이 혼재하는 면소재지내 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"", ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물 일련번호 ㉠, ㉡이 소재하여 개략적인 실측면적 등에 의거하여 면적사정하고, 구조, 용재, 시공의 정도 등을 종합 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 제시외 건물에 대한 소유관계는 재확인을 요함.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 1)은 동일 소유자의 소유인 인접 필지[세종특별자치시 장군면 도계리 289-2번지]와 일단지로 이용 중이며, 본건 건물 일련번호 2)의 일반건축물대장상 관련지번에 등재되어 있는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되나, 평가명령에 의거 일련번호 1) 토지만을 감정평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물로서,
외 벽 : 석재붙임 및 스톤코트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2)는 일반건축물대장상 2층의 이용상황이 다가구주택(5가구) 및 사무소로 등재되어 있으나 현황 2층 전체가 다가구주택으로 이용 중인 것으로 조사되는 바 이용상황 등을 고려하여 감정평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 포함
- 목록2 외관에 104동 표기되어 있음
- 본건 토지는 동일 소유자의 소유인 인접 필지(동리 289-2)와 일단지로 이용 중이며, 건축물대장상 관련지번에 등재되어 있는 등 용도상 불가분의 관계에 있으므로 경매 입찰시 유의바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502816 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 도계리 272-7

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택(다가구), 제2종근린생활시설(사무소) 포함)

* 감정가: 1,215,075,200원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 521.00㎡ (약 157.6평)

* 건물 면적: 522.42㎡ (약 158.0평)

* 건물 제시외 면적: 38.10㎡ (약 11.5평)

* 건물 층수: 지상 4층

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건

* 법정지상권 성립 여지 있음

* 일괄매각 (제시외 건물 1-1, 1-2 포함)

* 목록2 외관에 104동 표기

* 본건 토지는 동일 소유자의 인접 필지(도계리 289-2)와 일단지로 이용 중이며, 건축물대장상 관련 지번에 등재되어 용도상 불가분의 관계이므로 입찰 시 유의

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 '장기초등학교' 북서측 근거리에 위치

* 주위는 단독 및 다가구주택, 농경지, 동식물관련시설, 노선 상가 등이 혼재하는 면소재지 내 농촌지대로 일반적인 환경

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선 버스정류장이 위치하여 교통 여건은 무난함

* 본건 남서측으로 세로의 포장도로와 접함

2.3. 토지이용계획

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2014-03-27)

3.2. 소멸예정 권리

* 등기부상 을5 근저당, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 가압류, 갑9 가압류는 매각으로 소멸될 예정임.

* 을7 주택임차권 (김경호, 4000만원) 및 을6 전세권설정 (엔에스원소프트주식회사, 1억원) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수주의 권리

* 법정지상권 성립 여지가 있으므로, 인수될 권리 분석 시 반드시 별도 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

* 총 10명의 임차인이 조사되었으며, 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 모든 임차인의 보증금 총 합계는 142,000,000원이나, 인수되는 보증금은 없음.

* 다음은 조사된 임차인 명단 및 주요 내용임.

* * 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-11-01, 배당신고 2025-01-15, 대항력 없음.

* * 도 : 보증금 및 차임 미상, 전입 2023-09-22, 대항력 없음. (금액 미상이나 대항력 없음)

* * D : 보증금 2,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-10-11, 배당신고 2025-07-30, 대항력 없음.

* * 조 : 보증금 및 차임 미상, 전입 2023-02-07, 대항력 없음. (금액 미상이나 대항력 없음)

* * 엔에스원소프트주식회사 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 확정 2023-08-11, 배당신고 2025-08-27, 대항력 없음.

* * 추 : 보증금 및 차임 미상, 전입 2025-07-11, 대항력 없음. (금액 미상이나 대항력 없음)

* * 신 : 보증금 및 차임 미상, 전입 2025-04-16, 대항력 없음. (금액 미상이나 대항력 없음)

* * D : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-11, 확정 2025-04-16, 배당신고 2025-09-29, 대항력 없음.

* * N : 보증금 및 차임 미상, 전입 2023-12-11, 대항력 없음. (금액 미상이나 대항력 없음)

* * N : 보증금 및 차임 미상, 전입 2023-12-11, 대항력 없음. (금액 미상이나 대항력 없음)

3.5. 권리분석 요약

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 법정지상권 성립 가능성, 공동담보 물건이라는 점을 유의하여 분석해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 면 소재지 내 농촌지대로, 단독/다가구주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재

* 초등학교 인접으로 비교적 안정적인 주거 지역 환경

4.2. 상업 시설

* 노선 상가 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동 가능

* 대규모 상업 시설과의 접근성은 제한적일 수 있음

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 가까운 거리에 장기초등학교 위치

* 주변 노선 상가 등을 통한 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능

5.2. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 위치

5.3. 주변 환경

* 농촌 및 주거지가 혼재된 지역으로, 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있음

* 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않음 (별도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

* 본건 건물이 소재한 토지(도계리 272-7)와 동일 소유자의 인접 토지(도계리 289-2)에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 철저한 법리 검토가 필요합니다.

6.2. 일단지 이용 관계

* 본건 토지는 인접 필지(도계리 289-2)와 일단지로 이용되고 있으며, 건축물대장상 관련 지번에 등재되어 용도상 불가분의 관계에 있습니다. 이로 인해 경매 입찰 시 주의가 요구됩니다.

6.3. 제시외 건물

* 제시외 건물(1-1, 1-2, 총 38.10㎡)이 포함되어 매각되나, 이에 대한 소유 관계 재확인이 필요합니다.

6.4. 공부상 내용과 현황의 차이

* 건축물대장상 2층 용도가 다가구주택(5가구) 및 사무소로 등재되어 있으나, 현황은 2층 전체가 다가구주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 임대 수익률 산정 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 임대 관계 미상

* 건물 내 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 장군면의 다가구 주택으로, 초등학교와 근접한 위치에 있습니다.

* 권리 관계는 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담은 적으나, 법정지상권 성립 여지 및 인접 토지와의 일단지 이용 관계 등 풀어야 할 법적, 사실적 쟁점이 산재해 있습니다.

* 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 해당 물건의 가치를 정확히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 잠재적 개발 가능 지역 내 다가구 주택 투자 기회

* 초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 기대

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 전체 개발 또는 활용 가능성

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,215,075,200원입니다.

* 권리 분석 결과, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 하지만 법정지상권 성립 여지, 인접 토지와의 일단지 이용 관계 등 중요한 리스크 요인이 존재합니다.

* 따라서, 상기 리스크 요인에 대한 정확한 법률 검토 및 현장 조사를 통해 실제 인수될 부담과 가치를 종합적으로 판단한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.