나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502877 [1] 대전광역시 중구 사정동 433-70 광산빌라 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 사정동 소재 ""대전산성초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 공동(아파트/다세대)주택, 학교, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제3층 제301호이며,
(사용승인일 : 2002.08.03)
외벽: 몰탈위 페인트 및 적벽돌 붙임 마감 등이며,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이며,
바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이며,
창호: 샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지 토지로서, 가격조사일 현재 ""다세대주택 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 세로(가)를 통하여 단지 내부 차량 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 사정동 433-70) : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전산성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 ""광산빌라 제에이동"" 으로 등재되어 있으나, 현황 건물의 외관상 표시는 광산그린빌라 제3동"" 으로 표기되어 있는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 본건은 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 "광산빌라 제에이동"으로 등재되어 있으나, 현황 건물의 외관상 표시는 "광산그린빌라 제3돟"으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502877 (1)

소재지: 대전광역시 중구 사정동 433-70 광산빌라 에이동 3층301호 (대전광역시 중구 대둔산로346번길 66 (사정동) A동 301호)

용도: 다세대주택

감정가: 46,000,000원

토지면적: 26.32㎡ (약 7.96평)

건물면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO (본건 임차인 노태영으로 추정)

건물 사용승인일: 2002년 8월 3일

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

특이사항: 선순위임차권 존재

주의사항: 공부상 "광산빌라 제에이동"으로 등재되어 있으나, 현황 건물의 외관상 표시는 "광산그린빌라 제3돟"으로 표시되어 있음

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 사정동에 소재하며, 대전산성초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 채권자 노태영이 신청한 강제경매개시결정 (갑8, 2025.07.11.) 입니다.

본건에는 소유권이전 등기(갑5, 갑7)가 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 주택임차권(채권자 노태영, 보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.12.09, 확정일자 2022.12.09)이 존재합니다.

본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 채권자 노태영은 임차인이자 강제경매 신청인으로, 보증금 40,000,000원에 대한 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로서, 해당 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본건과 인접한 "공원맨션116동"(사정동 433-68)의 최근 2025년 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 전용면적 50.64㎡, 1층 매매가 35,000,000원 (3.3㎡당 약 691,153원)

- 전용면적 50.64㎡, 4층 매매가 28,000,000원 (3.3㎡당 약 553,000원)

- 전용면적 50.64㎡, 4층 매매가 23,000,000원 (3.3㎡당 약 454,186원)

본건 건물의 전용면적은 39.00㎡ (약 11.79평)이며, 감정가는 46,000,000원입니다. 감정가 기준 3.3㎡당 약 1,179,487원으로, 인근 최근 매매 사례의 3.3㎡당 가격과 비교 시 상당히 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 인근 시세 기준으로 본건의 시장 가치는 약 18,000,000원 ~ 27,000,000원 수준으로 추정됩니다. 건물 준공 연도가 1993년(공원맨션) 및 2002년(본건)으로, 비교적 연식이 있는 편입니다.

5. 생활정보

본건은 대전산성초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 세대에 교육 환경 측면에서 유리할 수 있습니다. 주변에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 전반적인 주거 환경은 안정적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차 보증금 인수 위험: 선순위 임차인 노태영의 보증금 40,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 외 추가적인 비용 발생을 의미합니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 본건 감정가(46,000,000원) 대비 인근 실거래가(약 18,000,000원 ~ 27,000,000원 추정)가 현저히 낮아, 낙찰받더라도 시세 차익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 위험이 있습니다.

* 건물 상태 미확인: 폐문·부재중으로 내부 구조 및 상태 확인이 불가하여, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 명칭 불일치: 공부상 명칭과 실제 건물의 명칭이 상이하여 행정 절차상 혼선이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 중구의 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 40,000,000원의 선순위 임차 보증금 인수 부담입니다. 이는 본건의 추정 시장 가치(18,000,000원 ~ 27,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 시 상당한 금전적 손실이 예상됩니다. 감정가와 시세 간의 큰 차이 또한 투자 매력을 저하시키는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 입찰가를 통한 추가 손실 최소화: 인수 보증금 40,000,000원을 제외한 순수 입찰가격을 법원에서 정한 최저가 수준으로 낮게 설정하여, 추가적인 손실을 최소화하는 전략이 필요합니다.

* 향후 지역 가치 상승 기대: 장기적인 관점에서 보문산 중점경관관리구역 인근의 자연환경 및 도시 개발 계획 등을 고려한 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 위험 요소가 더 큽니다.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 매수인이 부담해야 할 총 비용은 입찰가에 인수 보증금 40,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

추정 시장 가치가 18,000,000원 ~ 27,000,000원 수준임을 감안할 때, 어떤 입찰가를 제시하든 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 법원에서 정한 최저 입찰가 범위 내에서, 추가적인 손실을 최소화할 수 있는 가장 낮은 금액으로 신중하게 결정해야 합니다. 만약 최저 입찰가가 10,000,000원이라면, 총 비용은 50,000,000원이 되어 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다.

매우 높은 위험 부담으로 인해, 보증금 40,000,000원을 제외한 입찰가는 법원의 최저 입찰 금액 이하로는 불가능하며, 실질적으로는 인수 보증금과 시장 가치를 고려할 때 매우 낮은 수준의 입찰가가 고려될 수 있습니다. (예: 최저 입찰가가 100만원이라면 총 4100만원, 500만원이라면 총 4500만원이 되므로, 현재 시장가치보다 높습니다.) 낙찰을 받더라도 추가적인 금전적 손실이 발생할 가능성이 높음을 인지해야 합니다.

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