나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502914 [1] 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상8층 건물 내 제7층 제7097호로서,
사용승인 : 2013.10.15
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 평지의 정방형 토지로서, '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 15미터, 42미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502914 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 7층 709호

용도: 오피스텔

건물면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

감정가: 120,000,000원

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상8층 건물 내 제7층 제709호

사용승인일: 2013년 10월 15일

이용상태: 오피스텔로 이용 중

내외부 마감: 석재 붙임 외벽, 벽지 및 타일 붙임 내벽, 샤시 창호

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방 설비, 지하주차장 등 구비

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 평지의 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역입니다. '국세청' 남서측 인근에 자리하고 있어 행정 및 업무 기능이 집약된 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 광로3류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 3월 5일자 세종세무서장의 압류 (갑6)

소멸 예정 권리: 압류(갑6), 강제경매(갑7) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기 (2024년 8월 7일 등기)가 존재합니다.

임차인: 주택도시보증공사(최환석)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 3일

확정일자: 2022년 7월 20일

대항력: 있음

비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 이는 감정가 120,000,000원을 초과하는 금액으로, 인수 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인의 추가 부담이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 나성동은 세종시의 중심 상업 및 업무지구로, 다양한 근린생활시설, 오피스, 상가 등이 밀집해 있습니다. '국세청' 등 주요 관공서와도 인접하여 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

4.2. 건물 내 상권

세진이너스빌은 오피스텔 및 상가 복합 건물로, 건물 자체적으로도 다양한 편의시설 및 업무시설이 입점해 있을 가능성이 높습니다. 130실의 높은 오피스텔 호실 수는 건물 내 고정 수요를 확보하는 데 기여합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 세종시청 및 국세청 등 행정기관 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 학교 및 공공 문화시설이 분포하고 있어 정주 여건이 양호합니다.

5.3. 교통 및 접근성

인근 도로망이 잘 구축되어 있어 차량을 이용한 세종시 관내 이동 및 광역 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 부담입니다. 해당 금액이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 수 있으며, 이는 예상 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 향후 세종시 부동산 시장 변동성

세종시의 부동산 시장은 정부 정책 및 개발 계획 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 향후 시세 변동에 따른 투자 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 법적 제한 사항

본건 토지가 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 토지이용계획에 묶여 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 최근에 건축(2013년)되어 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 치명적인 단점은 130,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 배당 결과에 따라 매수인의 실질적인 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 본 건은 높은 위험성을 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 배당표 예측 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지 조건

세종시 핵심 업무지구에 위치하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다. '국세청' 등 주요 기관 접근성이 좋아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 신축급 오피스텔

2013년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

8.3. 상권 활성화 가능성

지속적인 도시 개발 계획에 따라 배후 수요 증가 및 상권 활성화 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례는 109,000,000원(2026년 3월)부터 125,000,000원(2023년 12월)까지 형성되어 있습니다. 해당 물건은 7층으로, 2026년 3월 거래된 10,900만원의 가격대를 참고할 수 있습니다.

그러나, 130,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하는 점을 감안할 때, 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가에 인수 보증금(배당 후 잔액)이 더해지는 구조입니다. 따라서, 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치를 중심으로 산정되었으며, 실제 투자 시에는 인수되는 보증금 전액이 회수되지 못할 경우를 대비하여 추가적인 자금 계획을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.