나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5360 [1] 충청북도 제천시 화산동 37-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 "제천종합운동장" 남서측 방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 아파트 단지, 저층의 주택가, 전답지, 공장 등이 혼재해 있음.

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 ""제천종합운동장"" 남서측 방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 아파트 단지, 저층의 주택가, 전답지, 공장 등이 혼재해 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 용이하며, 북서측 방향으로 도보4분 정도의 거리에 노선버스정류장(서희아파트)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 용이하며, 북서측 방향으로 도보4분 정도의 거리에 노선버스정류장(서희아파트)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,5 부정형의 토지로서, 재활용 수집소로 이용되고 있음. 2. 기호 3,4,6,7,8,9 사다리형의 토지로서 재활용 수집소로 이용되고 있음.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,5
부정형의 토지로서, 재활용 수집소로 이용되고 있음.

2. 기호 3,4,6,7,8,9
사다리형의 토지로서 재활용 수집소로 이용되고 있음.

인접 도로상태

1. 기호 1,3,4,5,9
북측 방면으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로(원화산로)에 접하고 있음.

2. 기호 6,7,8
남측 방면으로 왕복2차선의 아스플타 포장도로에 접하고 있음.

인접 도로상태

1. 기호 1,3,4,5,9 북측 방면으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로(원화산로)에 접하고 있음. 2. 기호 6,7,8 남측 방면으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1,3,4,5,9 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 2. 기호 6,7,8 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1,3,4,5,9
도시지역 , 제2종일반주거지역(2021-06-04) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

2. 기호 6,7,8
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

기호 5,6,7은 공부 상 지목 '답,전,전' 이나 현황은 재활용 수집소로 이용중임.

공부와의 차이

기호 5,6,7은 공부상 지목 &amp;apos;답,전,전&amp;apos;이나 현황은 재활용 수집소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량 철골조 기타지붕 2층 건물로서

외벽: 강판마감
내벽 - 1층: 벽지, 석고보드, 타일
- 2층: 벽지, 타일
바닥 - 1층: 데코타일, 타일
- 2층: 장판,타일
창호 - 하이샷시 창호

건물의 구조

경량 철골조 기타지붕 2층 건물로서 외벽: 강판마감 내벽 - 1층: 벽지, 석고보드, 타일 - 2층: 벽지, 타일 바닥 - 1층: 데코타일, 타일 - 2층: 장판, 타일 창호 - 하이샷시 창호

이용상태

1층 - 사무실
2층 - 방, 화장실, 주방, 거실

이용상태

1층 - 사무실 2층 - 방, 화장실, 주방, 거실

설비내역

기본전기시설, 위생 및 급배수시설

설비내역

기본전기시설, 위생 및 급배수시설

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 ㄱ~ㅎ, a~c 매각 포함
목록 6,7,8 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환, 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 여부 사전 문의 후 입찰 요망)
목록 5,6,7은 공부 상 지목 '답, 답, 전'이나 현황 재활용 수집소로 이용중임
목록 8 지상에 소재하는 황토벽돌조 주택(제시외 ㅋ)은 건축물대장 및 부동산등기사항전부증명서가 존재하지 아니하나, 채무자 김순자 본인이 설치한 본인 소유건물이므로 일괄매각해달라는 사실확인서 제출(일괄매각으로 인하여 문제가 발생할 경우 모든 책임은 채무자 본인이 진다는 내용 포함).
매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서 등을 참고하고 현지 답사 등을 통하여 철저히 사전 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경5360 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청북도 제천시 화산동 37-1

용도: 근린주택

토지면적: 2222.00㎡ (약 672.2평)

토지지분: 2222㎡ (약 672.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 현황: 일부 지목 '답, 답, 전'이나 현황 재활용 수집소로 이용 중

1.3. 건물 정보

건물면적: 85.44㎡ (약 25.8평)

건물지분: 85.44㎡ (약 25.8평)

건물 제시외면적: 115.82㎡ (별도 면적의 제시외 건물 존재)

건물 용도: 제2종근린생활시설 (1층 사무실, 2층 주거 공간)

건물 구조: 경량 철골조 기타지붕 2층 건물

특이사항: 위반건축물 등재, 제시외 황토벽돌조 주택(제시외 ㅋ) 존재 (미등기)

1.4. 감정가

감정가: 989,271,800원 (구천팔백구십이만 칠천일백팔십원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 "제천종합운동장" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 저층 주택가, 전답, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량 접근이 용이하며, 북서측 방향으로 도보 약 4분 거리에 버스정류장(서희아파트)이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

토지 일부(기호 1,3,4,5,9)는 북측 원화산로(왕복 2차선)에 접하고 있으며, 토지 일부(기호 6,7,8)는 남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 일부(기호 1,3,4,5,9): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(전부제한지역)

토지 일부(기호 6,7,8): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 최초 소유권: 김순자 (2000-06-16)

- 근저당: 중소기업은행 (2007-08-08, 6천만원), 중소기업은행 (2008-04-02, 3천6백만원), 중소기업은행 (2018-11-29, 6천만원), 중소기업은행 (2022-04-12, 9억6천만원, 공동담보)

- 압류: 제천세무서장 (2024-10-29), 제천시 (2025-10-21)

- 가압류: 신용보증기금 (2025-04-03, 3억9천4백만원), 중소기업은행 (2025-05-14, 6천6백만원)

- 임의경매: 중소기업은행 (2025-07-14, 11억1천6백만원)

* 건물 등기부 요약

- 최초 소유권보존: 김순자 (2006-12-06)

- 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 현황은 토지 등기부와 유사하게 기재되어 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 약 1,577,518,643원 (총 채무액이 감정가를 초과합니다.)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2007년 8월 8일자 중소기업은행 근저당권 (등기부상 을4, 건물 등기부상 을1)

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재까지 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역이 혼재하는 지역으로, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼합된 지역적 특성을 보입니다. 제천종합운동장이 인접하여 있어 관련 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

4.2. 현황

토지 일부(기호 5, 6, 7)는 공부 상 지목이 '답' 또는 '전'이나, 현재는 재활용 수집소로 이용되고 있습니다. 이러한 현황과 공부 상 지목의 불일치는 향후 재산권 행사 또는 개발에 있어 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제천시내 중심부와 인접하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능하며, 제천종합운동장이 인접해 있어 체육 및 여가 활동 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

주변에 아파트 단지와 저층 주택가가 혼재하여 비교적 안정적인 주거 환경을 이루고 있으나, 공장 등도 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 측면에서 민감한 분들에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 철거, 사용중지, 이행강제금 부과 등 행정 제재 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공부 상 지목과 현황 불일치: 토지 기호 5, 6, 7은 공부 상 '답', '전'이나 현황은 재활용 수집소로 이용 중입니다. 이는 농지법 등 관련 법규 위반 소지가 있으며, 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 6, 7, 8 토지는 농지에 해당하며, 입찰 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으니, 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 사전 문의해야 합니다.

* 제시외 건물 존재: 목록 8 지상에 황토벽돌조 주택(제시외 ㅋ)이 소재하나, 건축물대장 및 등기사항전부증명서가 존재하지 않습니다. 채무자 본인 소유 건물이므로 일괄 매각해 달라는 사실확인서가 제출되었으며, 이로 인한 문제 발생 시 채무자가 모든 책임을 진다고 합니다. 하지만 미등기, 무허가 건물에 대한 잠재적 위험은 존재합니다.

* 일괄 매각 물건: 토지와 건물, 그리고 제시외 물건(ㄱ~ㅎ, a~c)이 일괄 매각되므로, 개별 물건의 특성과 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

* 공동 담보 및 유동화 물건: 본건은 공동 담보 목록에 포함되어 있으며, 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채무가 여러 담보물에 걸쳐 있거나, 채권이 자산유동화전문회사 등으로 이전되었을 가능성을 시사합니다.

* 재활용 수집소 현황: 일부 토지가 재활용 수집소로 이용되고 있다는 점은, 해당 토지의 원래 용도나 향후 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있으며, 환경 정비 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 화산동에 위치한 근린주택으로, 상당한 면적의 토지를 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 공부 상 지목과 현황 불일치, 농지취득자격증명 필요, 미등기 제시외 건물 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 재활용 수집소로 이용 중인 일부 토지 현황은 법규 위반 소지 및 원상복구 부담 가능성이 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2222.00㎡ (약 672.2평)의 토지 면적은 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 근린생활시설 및 주거 복합 용도: 제2종근린생활시설로서 상가 또는 사무실과 주택 용도를 복합적으로 활용할 수 있습니다.

* 제천종합운동장 인접: 지역 내 주요 시설과의 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 989,271,800원입니다.

입찰 시 고려해야 할 점은 다음과 같습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매가는 3,000만원에서 10,500만원 수준으로, 본건 감정가와 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 본건의 가치가 주로 토지 면적 및 잠재적 개발 가능성에 기반하고 있음을 시사합니다.

* 건물 자체의 면적(85.44㎡) 대비 토지 면적(2222㎡)이 매우 넓어, 토지 가치가 감정가에서 상당한 비중을 차지할 것으로 보입니다.

* 다수의 권리 제한(압류, 가압류, 근저당)이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높습니다.

* 위반건축물, 농지 불일치, 미등기 제시외 건물, 농지 취득 자격증명 필요 등 잠재적 리스크가 많아, 이러한 위험 요소에 대한 정확한 가치 평가 및 추가 비용(원상복구, 이행강제금 등) 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

위험 요소를 감안할 때, 보수적인 투자자라면 감정가 이하에서 입찰가를 결정할 가능성이 높습니다. 잠재적 리스크 해소 비용, 향후 개발 가능성, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

대략적인 예상 입찰 범위는 감정가의 60% ~ 80% 수준 (약 593,563,000원 ~ 791,417,000원)으로 조심스럽게 추정해볼 수 있으나, 이는 본 건의 복합적인 문제점들에 대한 상세한 현장 조사 및 법률 검토 후에 결정되어야 할 사항입니다. 따라서 본 물건은 철저한 사전 조사와 전문가의 자문을 거쳐 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.