나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30647 [1] 충청북도 충주시 노은면 연하리 120-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 노은면 연하리 소재 ""노은면사무소"" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 면소재지내 농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며, 서측 인근으로 감노로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 동측부분은 축대조성된 평탄한토지로 인접지보다 약 2~3 미터의 고지대를 형성하고 있는 주택부지임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장된 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(소.말.양.염소.사슴.젖소.메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(아스팔트싱글) 단층 건물로서(사용승인일:2003.6.23)
외벽: 싸이딩 판넬
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.
부속건물: 판넬조 판넬지붕 단층

이용상태

단독주택으로 이용 중임.
부속건물: 창고로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "" 지적 및 건물개황도, 사진용지"" 와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 1-1 매각 포함(감정평가서상 ㉠)
-목록 1 지상의 판넬조 판넬지붕 3.3㎡ 창고, 파이프조 비닐지붕 7.5㎡ 견사 매각 제외(감정평가서상 ㉡,㉢)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30647 (1)

소재지: 충청북도 충주시 노은면 연하리 120-5

용도: 단독주택

감정가: 103,684,900원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 113.51㎡ (약 34.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 3.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

감정평가일: 2025년 04월 10일

사용승인일: 2003년 06월 23일

건축구조: 경량철골구조 기타지붕(아스팔트싱글) 단층

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소.말.양.염소.사슴.젖소.메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 노은면 연하리 소재 "노은면사무소" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 면소재지내 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 서측 인근으로 감노로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로, 동측 부분은 축대 조성된 평탄한 토지로 인접지보다 약 2~3 미터의 고지대를 형성하고 있는 주택부지입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장된 진입도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 21일 접수된 주식회사더브릿지대부의 근저당권 (을1) (금75,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (물건명세서 참고사항 및 특이사항에 명시됨).

* 토지 등기사항 요약:

* 김의술 (소유권이전, 1999-01-08)

* 김선하 (소유권이전(증여), 2019-03-08)

* 주식회사더브릿지대부 (근저당권, 2024-06-21, 말소기준권리)

* 박진수외 1명 (1번근저당권부채권질권설정, 2024-07-02)

* 하나카드 (가압류, 2025-05-15)

* 주식회사더브릿지대부 (임의경매, 2025-07-11)

* 부산은행 (가압류, 2025-08-06)

* 주식회사케이뱅크 (가압류, 2025-10-13)

* 건물 등기사항 요약:

* 김외술 (소유권보존, 2019-03-08)

* 김선하 (소유권이전(증여), 2019-03-08)

* (이하 토지 등기사항과 동일한 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 법정지상권은 소멸되지 않습니다.)

* 등기부채권 총액: 153,695,078원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 기타 참고사항 (임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 충주시 노은면 연하리의 농촌지대에 위치하여, 주거 기능과 농업이 혼재된 지역입니다. 인근에 노은면사무소가 있어 기본적인 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세: 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 2024년 10월, 5,000만원에 거래된 58.74㎡(약 17.77평) 규모의 연립주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 노은면 지역의 단독주택 개별 거래 사례가 적어 정확한 시세 파악에는 추가 조사가 필요하나, 감정평가액 1억 368만원을 기준으로 인근 농촌 지역의 부동산 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 상세한 지역별 시세는 변동될 수 있으므로 현장 조사를 통해 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서측 인근에 감노로가 있어 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 노은면사무소를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 농경지와 단독주택이 혼재된 조용한 농촌 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건은 법정지상권이 성립되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 법정지상권의 구체적인 내용(존속기간, 지료 등)에 따라 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 건물철거 등 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 해당 권리의 정확한 확인 및 법률 전문가의 상담이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 ㉡, ㉢에 해당하는 판넬조 창고(3.3㎡)와 파이프조 견사(7.5㎡)는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 처리가 필요합니다. 반면, ㉠에 해당하는 제시외 건물(3.00㎡)은 매각에 포함됩니다.

* 명도: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 대상자에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 충주시 노은면 연하리의 농촌지역에 위치한 단독주택으로, 토지 496㎡, 건물 113.51㎡ 규모입니다. 면소재지 인근으로 기본적인 편의시설 접근이 가능하며, 주택 및 농경지 혼재 지역의 특성을 지닙니다.

* 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이나, 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권입니다. 이는 향후 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법정지상권의 성립 여부, 범위, 내용 등을 철저히 조사해야 합니다.

* 제시외 건물 중 일부가 매각에서 제외되는 점, 임대관계 미상 등 명도 과정에서의 변수도 고려해야 합니다.

* 적절한 투자 가치 판단을 위해서는 법정지상권 문제를 해결하거나 감안한 금액으로 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가: 농촌 지역의 특성을 고려한 감정가로, 법정지상권 문제를 해결할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 496㎡(약 150평)의 토지 면적은 향후 활용 가능성을 제공합니다.

* 계획관리지역: 개발 가능성이 있는 토지 용도입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 103,684,900원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립주택 매매 정보(5,000만원)는 직접적인 비교가 어렵습니다. 노은면 지역의 단독주택 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산정에 제약이 있습니다.

* 리스크 고려: 본건의 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권입니다. 법정지상권이 성립되어 건물 소유주가 토지에 대한 사용권을 주장하며 지료 지급을 요구하거나, 최악의 경우 토지 소유주와 건물 소유주가 달라 건물이 철거될 위험까지 있다면, 토지 가치는 현저히 하락합니다.

* 보수적 접근: 법정지상권 문제를 완전히 해결하거나 감안했을 때, 토지 가치에 더해 건물 가치 및 법정지상권 관련 비용(지료, 소송 비용 등)을 고려해야 합니다. 일반적으로 법정지상권이 있는 토지는 주변 시세의 30~50% 수준으로 평가되기도 합니다.

* 추정치: 감정평가액 103,684,900원을 기준으로, 법정지상권으로 인한 가치 하락분을 보수적으로 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 만약 법정지상권으로 인해 토지 가치가 약 50% 하락하고, 건물 가치를 별도 고려한다고 가정하면, 토지 감정가(103,684,900원 * 0.5) + 건물 가치 (별도 산정 필요) = 약 5,184만원 + α 로 볼 수 있습니다.

* 따라서, 리스크를 충분히 고려하여 감정가의 70~80% 수준, 즉 약 72,000,000원 ~ 83,000,000원 사이에서 신중하게 접근 하는 것이 바람직할 수 있습니다. 이는 법정지상권 관련 비용 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰가는 개인의 판단과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 보고서 작성 시, 주변 지역의 혐오시설 등 추가적인 현장 조사는 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.