나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30625 [1] 충청북도 충주시 목행동 836-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 목행동 소재 ""목행사거리"" 남서측 인근 ""충북선철도 및 KTX중부
내륙선철도"" 월편에 위치하고 있는 부동산(지목상 ""전"" 4필지,현황 ""전 기타 및 전"")이
며, 주위는 ""탄금호"",철도,농경지 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재
하고 있어 교통상황 보통임.

2)기호2~4토지: 지적도상 맹지이나 기호1토지와 일단으로 이용하고 있으며, 인근에 버스정류
장이 소재하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형으로서 지목이 ""전""이며, 현황 제시외 컨테이너 주택,컨테
이너 창고 등이 소재하고 있는 ""전 기타""이며, 지하수관정(A)이 있음.
2)기호2토지: 토지 형태는 사다리형으로서 지목이 ""전""이며, 현황 제시외 비닐하우스(창고)
등이 소재하고 있는 ""전 기타""임.
3)기호3토지: 토지 형태는 사다리형으로서 지목이 ""전""이며, 현황 제시외건물 등이 소재하고
있는 ""전 기타""임.
4)기호4토지: 토지 형태는 사다리형으로서 ""전""으로 이용하고 있음

인접 도로상태

1)기호1토지: 서측 세로(가) 도로와 일부 접하고 있음

2)기호2~4토지: 지적도상 맹지이나 기호1토지와 일단으로 이용하고 있고, 기호1토지를 이용
하여 접근 가능하므로 인접 도로상태 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지:
도시지역,자연녹지지역,특화경관지구(특화경관지구-7),국가하천(2019-12-27)(한강)(저촉),
가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),비행안전
제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법),군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-
29)(군용비행장.군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률),한강폐기물 매립시설 설치제
한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

2)기호2,3,4토지:
도시지역,자연녹지지역,특화경관지구(특화경관지구-7),가축사육제한구역(모든가축사육제한지
역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),비행안전 제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보
호법),군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장.군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

첨부 ""지적도"" 참조

공부와의 차이

※기호1,2,3토지: 지목은 ""전""이나 현황 컨테이너 주택, 컨테이너 창고, 비닐하우스,제시외
건물(물건) 등이 소재하고 있는 ""전 기타""임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

부분적으로 임대중인 것으로 탐문조사되나 임대내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~4 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-제시외 관정 1-1 매각포함
-기호 2~4 지적도상 맹지이나 기호 1토지와 일단으로 이용
-목록 1~3 지목은 '전'이나 현황 컨테이너 주택, 컨테이너 창고, 비닐하우스, 제시외 건물(물건) 등이 소재하고 있는 '전 기타'임
-목록 1 지상의 컨테이너주택,컨테이너화장실,컨테이너창고2동 평가 및 매각 제외(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢,㉣)
-목록 2 지상의 비닐하우스, 판넬조 칸막이 평가 및 매각 제외(감정평가서상 ㉤,㉥)
-목록 3 철재기둥천막지붕 염소사 및 견사, 철재기둥강판지붕 차양겸비가림막, 철재및목재기둥천막지붕 꿀벌통보관소 평가 및 매각 제외(감정평가서상 ㉦,㉧,㉨)
-목록 1 서측 지적 경계선 부근 국가하천 일부 저촉
-목록 1~4 인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30625 (1)

소재지: 충청북도 충주시 목행동 836-6

토지면적: 1263.00㎡ (약 382평) - 4필지 전체 면적

건물면적: 0.00㎡ (매각 포함 건물 없음)

감정가: 239,875,000원

물건종별: 전 (4필지)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 목행동 소재 "목행사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 "충북선철도 및 KTX중부내륙선철도" 월편에 자리하며, "탄금호", 철도, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 접근성은 기호1토지가 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

기호2~4토지는 지적도상 맹지이나 기호1토지와 일단으로 이용 가능합니다.

3. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023.08.10. 접수된 충주세무서의 압류(갑22)입니다.

본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(갑1, 갑2, 갑7, 갑12, 갑17, 갑20) 및 말소기준권리 자체는 소멸될 예정입니다.

최종적으로 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 제시되지 않아 실제 존치 여부는 등기사항전부증명서를 통해 재확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 부분적으로 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 구체적인 임대 내역은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지로 이용되는 지역에 속해 있어, 전통적인 상업 시설이나 주거 상권 형성은 제한적입니다.

"목행사거리" 인근에 위치하여 지역 거점과의 연결성은 존재합니다.

주변의 "탄금호"와 철도 등의 입지적 특징을 고려할 때, 농업 관련 시설이나 전원생활 등과 연계된 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 기호1토지는 도로에 접하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. 기호2~4토지는 기호1토지를 통해 접근 가능합니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, "목행사거리" 인근을 통해 기본적인 생활 편의를 어느 정도 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본 건 토지는 지목이 '전'이므로, 낙찰 후 관할 시/구/읍/면에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

맹지 및 도로 접근: 기호2~4토지는 지적도상 맹지로서, 기호1토지를 통해 접근해야 합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

공부와의 차이 (현황 불일치): 기호1, 2, 3토지는 지목이 '전'이나, 현황은 컨테이너 주택, 컨테이너 창고, 비닐하우스, 염소사, 견사, 가림막, 꿀벌통 보관소 등이 소재하는 '전 기타' 상태입니다.

매각 제외 물건: 지상에 소재하는 다수의 제시외 건물(컨테이너 주택, 창고, 비닐하우스, 축사 등)은 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰자는 해당 건물들을 별도로 처리해야 하는 번거로움이 있습니다.

국가하천 저촉: 기호1토지 서측 경계선 부근이 국가하천 일부와 저촉되어 있어, 토지 이용에 관한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

경계 불분명: 목록 1~4 토지 모두 인접지와 경계가 불분명하므로, 경계 측량이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 한강폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어, 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

혐오시설/환경 영향: 군용비행장 소음대책구역 및 한강폐기물 매립시설 설치제한지역은 해당 지역에 대한 거주 또는 개발 시 환경적, 소음적 영향을 고려해야 하는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로, 토지 4필지가 일괄 매각 대상입니다.

농지로서의 성격을 가지지만, 현재는 다양한 제시외 건축물(매각 제외)이 난립한 '전 기타' 상태로 이용되고 있습니다.

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지, 현황 불일치, 법적 제한 사항 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 토지 투자 관점보다는 농업적 이용 또는 특정 목적을 위한 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

공유물 분할 경매를 통한 경쟁력 있는 가격 확보 가능성.

충주 지역 개발 계획 및 "KTX중부내륙선철도" 인접성을 활용한 미래 가치 상승 기대 (장기적 관점).

토지 활용 방안에 따라 잠재적 가치 창출 가능성 (예: 농업 시설, 주말 농장 등, 단 법적 제한 범위 내).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 239,875,000원입니다.

인수할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 농지취득자격증명 미비, 맹지, 현황 불일치, 다수의 법적 제한 사항, 매각 제외 건물 처리 부담 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준 이하의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 개별적인 법규 검토 및 시장 상황 분석을 통해 결정되어야 하나, 본 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.