나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1579 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 322-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 '내송교차로' 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형, 평지로서 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국도_진천IC~금왕2)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 해당 농지담당자 '전광수에 의하여 민간기타의 목적으로 2021. 10. 13.에 농지전용 되어 있으나 본 농지는 농지전용사업이 완료되지 않은 농지로 농지취득자격증명이 필요한 농지이며 경매에 의한 낙찰자가 농업경영 또는 전용 목적으로 취득시 취득목적 실현가능성을 검토 후 가능성이 있는 경우에만 발급함'을 회신함)
-목록 1 지상의 판넬조 판넬지붕 단층 농막 약 15㎡(감정평가서상 ㉠ 매각 제외)
-목록 1 지상 자생하는 제시외수목 2주 토지에 포함하여 매각함
-목록 1 지상의 컨테이너 1동 및 제시외 동산 및 기계기구 등 평가 및 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경1579 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 음성군산림조합 (등기부상 말소기준권리 근저당권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 322-3

용도: 답 (현재 농지로 이용중)

토지 면적: 1498.00㎡ (약 453.15평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 461,384,000원

1.3. 매각 대상

매각 대상: 토지 매각 (토지 제시외 수목 2주 포함, 판넬조 농막, 컨테이너, 동산 및 기계기구 등은 매각 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 '내송교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 근거리(금왕임시정류소 등)에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 또한, 본 물건은 지방도 329호선 금왕~삼성 간 확포장 사업(2027년 준공 예정) 대상 지역과 인접하여 향후 교통 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

부정형, 평지로서 현재 '전' (밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (2024-03-15, 복합형)

* 가축사육제한구역 (2025-05-30, 일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 제한보호구역 (지원/헬기:2km) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 접도구역 (국도_진천IC~금왕2) <도로법>

* 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 관련: 김명순, 최광태 외 1명, 전광수(매매, 말소) 순으로 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 2020년 9월 15일자 음성군산림조합의 근저당권(을13)으로, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리 및 소유권은 모두 소멸될 예정입니다.

* 현재 경매 신청 채권자: 음성군산림조합 (근저당권자, 2025-07-11 임의경매개시결정)

* 등기부 채권 총액: 324,000,000원 (근저당권)

* 현재 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 기재되어 있지 않으나, 등기부상 을구의 권리(근저당, 지상권)들은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 음성군 금왕읍 내송리는 농경지와 공장지대가 혼재된 지역입니다. 최근 음성군 금왕읍은 정부 주관 '우리동네살리기 도시재생사업' 대상지로 선정되어 약 93억 원 규모의 사업이 2027년부터 2030년까지 추진될 예정입니다. 이는 지역 내 노후 주택 집수리, 골목길 정비, 주민 교류 공간 조성 등을 포함하며, 향후 금왕읍 무극리 일원의 주거 환경 개선 및 지역 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

4.2. 편의 및 생활 시설

* 교통: 금왕임시정류소 및 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 생활 편의: 금왕읍 소재지에 '금빛공감센터'와 같은 복합 커뮤니티 시설이 건립되어 다양한 문화, 복지, 건강 서비스를 제공하고 있습니다. 이는 지역 주민들의 생활 인프라를 강화하는 요소로 작용합니다.

* 관광 및 여가: 백야 자연휴양림, 용계저수지, 말부리유원지 등 자연 친화적인 공간들이 주변에 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일반적인 농경지 및 공장지대 혼재 지역 특성상, 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따른 잠재적 영향은 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 행정 및 공공시설

음성군청 및 관련 관공서는 음성읍에 위치하며, 금왕읍 또한 지역 생활권 내 행정 및 공공 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

구체적인 초·중·고등학교 등 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 금왕읍 지역 내에는 이미 청소년센터 등 교육 및 여가 활동을 지원하는 시설들이 운영되고 있습니다.

5.3. 기타

본 물건은 답(농지)이므로, 농업 경영 또는 농지 전용 목적 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 및 발급 조건

* 본건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 특히, 해당 농지는 2021년 10월 13일 '전광수'에 의해 민간 기타 목적으로 농지 전용 허가를 받았으나, 농지전용 사업이 완료되지 않은 상태입니다. 따라서 농업경영 또는 전용 목적으로 취득 시, 취득 목적 실현 가능성을 검토 후 발급이 가능할 것으로 보입니다. 이는 낙찰자의 농지 취득 및 활용 계획에 중요한 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 동산

* 토지 상에 있는 판넬조 단층 농막(약 15㎡), 컨테이너 1동, 제시외 동산 및 기계기구 등은 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 따라서 낙찰자는 이를 별도로 처리해야 하는 번거로움이 있습니다.

* 단, 목록 1 지상 자생하는 제시외 수목 2주는 토지에 포함하여 매각됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 임대차 관계가 미상으로, 잠재적인 임차인 존재 및 권리 관계 인수 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (본 건의 경우 인수 보증금은 0원이나, 계약 관계 미확인은 리스크 요인이 될 수 있습니다.)

6.4. 개발 제한 및 관련 법규

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 4억 6천여만 원 수준입니다. 토지는 계획관리지역에 속하며, 인접 도로 접근성이 양호하고 음성군 금왕읍 지역의 도시 재생 사업 추진 등 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 가장 큰 고려 사항은 '농지취득자격증명' 발급 문제입니다. 과거 농지 전용 허가를 받았으나 완료되지 않은 이력이 있어, 취득 목적에 따른 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 또한, 건물 및 동산이 매각 제외된 점, 임대 관계 미상 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성

* 음성군 금왕읍은 정부 주관 '우리동네살리기 도시재생사업' 대상지로 선정되어 향후 주거 환경 개선 및 지역 활성화가 기대됩니다.

* 계획관리지역에 속하여 향후 개발 및 건축 행위에 대한 잠재적 가능성이 있습니다.

8.2. 교통 접근성 개선 기대

* 본 물건 인근의 지방도 확포장 사업(2027년 준공 예정)으로 인해 향후 교통망이 더욱 개선될 전망입니다.

8.3. 양호한 도로 접근성

* 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 461,384,000원이며, 농지취득자격증명 발급 문제, 농지전용 미완료 이력, 제시외 건물 처리 등의 제반 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 최근 음성 지역 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이하 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 구체화되어야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 합리적인 수준에서, 농지 취득 및 활용 가능성을 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.