나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3428 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3040 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘직지초등학교’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 주택, 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 20~25m의 포장도로와 접하며, 서측에서 남측으로 노폭 약 8~10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 3층이하), 지구단위계획구역(하복대지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진흥초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 공부상 등재된 것으로 확인되는 토지와 동일 소유의 건물이 소재하는 것으로 조사되나, 귀 원으로부터 토지만 감정평가 의뢰되어 이에 구애됨이 없이 토지만을 감정평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 목록 2 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡) 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행 중인 2025타경3428 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3040

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,155,588,000원 (21억 5,558만 8천원)

* 토지면적: 422.10㎡ (약 127.61평)

* 건물면적: 638.67㎡ (약 193.28평)

* 건물 제시외면적: 54.96㎡ (약 16.63평) - 매각 포함

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘직지초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 20~25m의 도로와, 서측에서 남측으로는 노폭 약 8~10m의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 3층 이하로 건축 가능한 주거용지입니다. 지구단위계획구역(하복대지구)이며, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부 제한) 및 상대보호구역(진흥초등학교, 청주교육지원청)에 포함됩니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주 용도는 단독주택으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 토지 이용 현황은 주상용 부지로 조사되었습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 분석:

* 토지 등기부에는 한국토지개발공사로부터의 환지로 인한 전사 소유권 이전, 김중기 및 이승호를 거친 소유권 이전이 기록되어 있습니다. 이후 서청주새마을금고의 근저당권(2024.05.24, 18.36억원, 말소기준권리)을 포함하여 다수의 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등이 설정되었으며, 이러한 권리들은 대부분 경매를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부상 채권 총액은 약 23.43억원입니다.

* 건물 등기부에는 이승호의 소유권 보존등기 후, 토지와 동일한 서청주새마을금고의 근저당권(2024.05.24, 18.36억원, 말소기준권리) 및 기타 권리들이 설정되었으며, 이 역시 경매로 인해 말소될 것으로 보입니다. 건물 등기부상 채권 총액은 약 24.73억원입니다.

* 토지 및 건물 등기부상 모든 채권 총액은 약 48.16억원으로, 감정가에 비해 상당히 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 고민숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-18, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시점 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.)

* 신우람: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2025-04-30, 확정일자 2025-04-30, 배당신고일자 2025-08-06, 대항력 없음.

* 이경: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-25, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음.

* 이경: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-25, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음.

* 조수진: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-10, 확정일자 2024-05-02, 배당신고일자 2025-08-22, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 단, 대항력 있는 임차인 고민숙의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 실제 인수 여부 및 명도 가능성에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.

* 특이사항:

* 중복 사건으로 확인됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 일괄매각 대상이며, 목록 2의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡)도 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 복대동 지역은 청주시의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 다양한 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 임대 수익 및 상업 시설 이용 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 직지초등학교가 근거리에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 잠재적 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

* 접면 도로의 폭이 다양하고 포장되어 있어 차량 접근성이 좋으며, 이는 상가로서의 가시성 및 이용 편의성을 높여줍니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 직지초등학교, 진흥초등학교 등이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변의 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 다양한 편의시설(마트, 은행, 식당 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 의료시설: 청주성모병원, 충북대학교병원 등 주요 의료 시설들이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 교통: 인근 간선도로를 통한 시내외 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(고민숙): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 확인 및 명도 가능성에 대한 철저한 법적 분석이 필요합니다. 명도 지연 시 상당한 시간적, 금전적 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하는 약 48.16억원에 달합니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 중복 사건: 본 사건이 '(1)'로 표기된 것으로 보아, 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있습니다. 정확한 매각 진행 상황 및 일정을 파악해야 합니다.

* 제시외 건물: 총 54.96㎡ 규모의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 법적 문제 및 인도 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 복대동이라는 우수한 입지에 위치한 근린주택으로, sizable한 토지면적(422.10㎡)과 건물면적(638.67㎡)을 바탕으로 상당한 투자 잠재력을 지니고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인(고민숙)의 존재와 매우 높은 총 채권액은 본건의 핵심적인 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 보증금 0원, 차임 0원의 임차인에 대한 명도 문제는 불확실성이 매우 커, 법률 전문가의 면밀한 권리 분석 및 현장 실사가 반드시 선행되어야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 적정 입찰가 산정에 한계가 있으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 청주시 흥덕구 복대동은 교통, 상업, 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 건축물 규모: 비교적 넓은 토지와 건물 면적을 확보하고 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

* 개발 가능성: 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다 (단, 권리 관계 해결 전제).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,155,588,000원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(최고가 13,000만원, 즉 1.3억원)는 본 건의 규모와 용도(근린주택)를 고려할 때 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기에는 한계가 있습니다.

등기부상 총 채권액(약 48.16억원)이 감정가를 상회하며, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 관련 불확실성을 야기하여 낙찰가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70% 수준인 1,500,000,000원 (15억원) 내외로 추정됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 참고용 추정치이며, 현장 답사, 추가적인 법률 검토, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.