나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20766 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1822-11 원주혁신도시제일풍경채센텀포레 115동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""반곡관설동 행정복지센터"" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 행정기관 등이 소재하는 지역으로서,
전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바,
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상15층건 내,
제115동 제1층 제105호로서,

외벽 : 석재붙임, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(혁신도시),대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육
제한구역(전부제한 모든 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
(2017-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20766 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

1.2. 부동산 정보

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1822-11 원주혁신도시제일풍경채센텀포레 115동 1층105호

용도: 아파트

1.3. 건물 정보

건물면적: 125.98㎡ (약 38.11평)

건물지분: 125.9758㎡ (약 38.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2023년 2월

1.4. 토지 정보

토지면적: 116.84㎡ (약 35.34평)

토지지분: 116.8414㎡ (약 35.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

574,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "반곡관설동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 행정기관 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 위선미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-02

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2024-03-26 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권개요: 없음)

3.3. 등기부 현황 요약

소유권보존 (2023-04-18)

공유자전원지분전부이전 (2023-05-31)

근저당권 (2024-03-26) - 말소기준권리

압류 (2024-09-26)

가압류 (2025-02-21)

강제경매 (2025-07-11) - 본건 경매개시결정

등기부채권 총액: 121,647,406원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 행정시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다. 주변에는 행정기관 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

2023년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 1층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임, 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 원주혁신도시 제일풍경채센텀포레

총 세대수: 1215세대

최고 층수: 15층

주차대수: 총 2181대 (지하 2069대, 지상 112대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인(위선미)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 금전적 부담 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 계약서 등 관련 서류를 통해 실제 인수 부담이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

현재까지 파악된 정보상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 부동산 정보 분석 시 주변 환경에 대한 종합적인 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

원주혁신도시 제일풍경채센텀포레 아파트 경매 물건으로, 2023년 2월 준공된 비교적 신축 건물입니다. 편리한 교통망과 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치하고 있으며, 단지 규모도 크고 주차 공간이 넉넉한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 법률 검토 및 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2023년 2월 사용승인으로 비교적 새 건물입니다.

* 우수한 단지 규모: 총 1215세대로 구성된 대단지입니다.

* 편리한 생활 환경: 교통 및 행정, 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

* 낮은 임차인 인수 부담: 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 해당 단지(원주혁신도시 제일풍경채센텀포레)의 전용면적 91㎡(약 27.65평) 기준 거래가는 2026년 6월 11층 48,000만원, 2026년 7월 11층 47,000만원, 2026년 7월 4일 11층 44,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 406만원 ~ 525만원 수준입니다. 본건은 1층 매물로, 통상적으로 저층 매물의 경우 동일 평형 고층 매물 대비 가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 감정가는 574,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

고려사항:

* 본건은 1층 매물로, 11층 및 13층 실거래가 대비 가격 조정이 필요합니다. (약 10~15% 할인 적용 예상)

* 감정가는 574,000,000원이지만, 최근 실거래가 추이를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 0원입니다.

시세 분석 결과를 바탕으로, 1층의 특성을 감안하여 최근 실거래가 평균(약 46,333만원)에서 15% 할인된 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 약 39,300만원 ~ 43,000만원 범위가 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 393,000,000원 ~ 430,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.