나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30627 [1] 강원특별자치도 강릉시 교동 1767 교동2차현대아파트 204동 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 ""율곡초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주상용 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제6층 제602호로서
외벽: 모르타르위페인팅 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 및 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 집합건축물대장상의 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30627 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 교동 1767, 교동2차현대아파트 204동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 392,000,000원

토지면적: 60.41㎡ (약 18.27평)

건물면적: 99.98㎡ (약 30.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

아파트명: 교동2차현대아파트

건축물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 15층 건물 중 6층 602호

사용승인일: 1999년 10월 27일

전용면적: 99.98㎡ (약 30.24평)

분양면적: 해당 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 교동에 소재하며, "율곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 주상용 건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 모든 축종 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 정OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2015년 6월 24일 접수된 강릉농업협동조합의 근저당권 (금156,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 436,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 잔금 납부 및 소유권 이전 후 예상치 못한 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변은 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 주상복합 건물 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 율곡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

편의시설: 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

단지 정보:

* 아파트명: 교동2차현대아파트

* 총 세대수: 480세대

* 총 동수: 7동

* 최고 층수: 15층

* 주차 가능 대수: 총 571대 (JSON 기준)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지상 12대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 및 임대 관계 미상: 임차인 존재 여부 및 보증금, 월세 등 상세 내역을 알 수 없어 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

내부 확인 곤란: 감정평가 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 주택 상태(수리 필요성, 하자 여부 등)를 파악하기 어렵습니다.

채무 총액: 등기부상 채무 총액(436,000,000원)이 감정가(392,000,000원)를 초과하므로, 유찰 가능성보다는 경쟁이 있을 수 있으며, 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육이 제한되는 구역으로, 향후 해당 지역에서의 특정 행위 제한 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 강릉시의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 율곡초등학교와 인접해 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 갖추고 있습니다.

다만, 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했고 임대 관계가 파악되지 않은 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하는 상황입니다.

안전하고 성공적인 투자를 위해서는 임차인과의 명도 문제 해결 및 내부 상태에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 수요가 있는 교동 지역의 아파트 물건입니다.

율곡초등학교 등 교육 시설과 근접하여 실수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

단지 내 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(99.88㎡ ~ 99.98㎡)의 매물이 2026년 4월 및 6월에 각각 3억 7천만원(7층) 및 3억 5천만원(8층)에 거래되었습니다.

감정가는 3억 9천 2백만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

내부 확인의 어려움과 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가에 근접하거나 초과하는 입찰은 신중해야 합니다.

최근 실거래가 수준을 참고하여, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 3억 7천 5백만원으로 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가보다 소폭 높은 수준으로, 감정가보다는 낮은 수준이며, 시장 상황 및 경매 당일 입찰자들의 분위기를 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.