나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101227 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1404-16 벨라지오 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 <관양중학교> 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 202호로서,
( 사용승인일 : 2021.04.19 )
외 벽 : 석재붙임, 복합판넬 등 마감.
창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

공동주택(방3, 거실, 주방, 다용도실, WC2)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 단지형다세대주택 및 1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로, 남동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 안양지원 2025타경101227 (1)

- 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1404-16 벨라지오 2층 202호

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 528,000,000원

- 토지면적: 37.21㎡ (약 11.26평)

- 건물면적: 72.63㎡ (약 21.97평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

- 사용승인일: 2021년 4월 19일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 2층

1.1. 입지조건

- 위치: 경기도 안양시 동안구 관양동 1404-16번지, 벨라지오 건물 2층 202호

- 주위환경: 관양중학교 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다.

- 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

- 인접 도로: 본건 남서측으로 소로, 남동측으로 소로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

- 등기부상 말소기준권리:

* 갑5 (중소기업은행 가압류, 2022년 11월 15일 접수)

- 주요 권리 내역:

* 을1 (주택임차권, 강유진)

- 보증금: 419,000,000원

- 전입일자: 2021년 5월 24일

- 확정일자: 2021년 5월 24일

- 배당신고일자: 2023년 6월 7일

- 대항력: 있음

- 등기부상 말소 여부: 인수

- (설명: 매수인은 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 합니다.)

- 기타 권리: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑11, 갑12 등 다수의 가압류 및 압류 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후 순위에 해당하므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 843,536,569원

1.3. 상권분석

- 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 5일 거래, DM HILLS (2017년 건축), 47,300만원, 전용면적 36.11㎡ (단위 면적당 가격: 약 130.99만원/㎡)

* 2026년 6월 2일 거래, 영광주택 (1989년 건축), 42,000만원, 전용면적 33.9㎡ (단위 면적당 가격: 약 123.89만원/㎡)

* 2026년 6월 1일 거래, 청운빌라 (1997년 건축), 39,000만원, 전용면적 33.57㎡ (단위 면적당 가격: 약 116.18만원/㎡)

- 본건과의 비교:

* 본건은 2021년 4월 사용승인된 비교적 신축 건물(준공 4년차)로, 유사한 시기에 건축된 DM HILLS(2017년 건축) 대비 건물 연식에서 우위를 보입니다.

* 본건의 건물면적(전용면적 추정)은 72.63㎡(약 22평)으로, 비교 사례들의 전용면적(약 33~36㎡)보다 약 2배 가량 더 넓습니다.

* 비교 사례들의 평균 단위 면적당 가격(약 123.89만원/㎡)을 본건의 전용면적(72.63㎡)에 단순 적용 시, 약 89,335만원(8억 9천 3백만원) 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가는 528,000,000원(5억 2천 8백만원)으로, 비교 사례들의 매매가 범위 및 단순 환산 시세보다 현저히 낮게 평가되었습니다. 이는 후술할 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 감정평가 시 반영되었을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 2층 202호입니다.

- 내부 구조: 공동주택으로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 다용도실, 화장실 2개로 구성되어 있습니다.

- 설비 현황: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

- 주변 시설: 관양중학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재한 지역입니다. 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 위험 요소는 보증금 419,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액을 직접 인수해야 함을 의미합니다.

- 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 8억 4천만원 이상으로, 감정가 대비 매우 높습니다. 경매 진행 시 유찰이 거듭될 경우, 채권 총액 및 임차인 인수 부담금 등을 고려하여 낙찰가가 형성될 수 있습니다.

- 특수 물건 정보: '대항력 있는 임차인'이라는 특수 물건 정보는 인수 부담금 발생 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 방 3개와 넓은 거실을 갖춘 쾌적한 주거 공간을 제공합니다. 입지 또한 학교와 주거 지역이 혼재하여 무난한 편입니다. 그러나 4억 1천 9백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 매수인이 반드시 고려해야 할 중대한 리스크입니다. 이로 인해 실질적인 매수인의 총 투자 비용은 감정가인 5억 2천 8백만원을 훨씬 상회할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 배당표 예측을 통해 임차인 보증금의 실제 인수 여부 및 금액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축 건물: 2021년 4월 사용승인으로 건물의 신축 연령이 짧아 내부 상태가 양호하고 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

- 넓은 주거 공간: 72.63㎡(약 22평)의 전용면적과 방 3개 구조는 가족 단위 거주에 적합합니다.

- 잠재적 가치 상승: 안양시 동안구는 지속적인 개발과 도시 정비가 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담은 큰 변수입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 419,000,000원 인수 여부가 결정적인 영향을 미칩니다.

최근 유사한 크기(33~36㎡)의 다세대주택 실거래가가 3억 9천만원에서 4억 7천만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 실제 시장 가치(임차인 부담 없는 상태)는 약 8억 9천만원에서 9억 5천만원 범위로 추정됩니다.

만약 매수인이 총 투자 비용을 이 범위 내로 맞추고자 한다면, 4억 1천 9백만원의 인수 보증금을 고려할 때, 실제 입찰가는 약 4억 7천만원에서 5억 3천만원 수준이 될 수 있습니다.

그러나 등기부상 '인수'로 명시된 임차인의 보증금은 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 하므로, 낙찰가가 감정가(5억 2천 8백만원)라 하더라도 총 지출 비용은 9억 4천 7백만원 이상이 될 수 있습니다.

이러한 높은 인수 부담 리스크를 고려할 때, 공격적인 투자를 위해서는 감정가 대비 낮은 금액부터 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서, 임차인 보증금의 실제 인수 가능성과 배당 예상액을 면밀히 파악하여 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.