나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52769 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 817-5 킹스빌비 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""안산강서고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이, 남서측 근거리에는 서해선 ""선부역""이 소재하고 있어 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제501호 로서
외벽 : 석재 붙임, 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대) (방3, 욕실2, 거실, 주방/식당,보일러실, 발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스 개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 후첨 ""내부구조도""는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 전다영의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52769 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 817-5 킹스빌비 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 34.69㎡ (약 10.49평)

토지지분: 34.69㎡ (약 10.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.82㎡ (약 18.71평) - 전용면적

건물지분: 61.8225㎡ (약 18.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "안산강서고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건의 바로 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로는 서해선 "선부역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존(이연숙), 소유권이전(유서경, 최태성) 등기 후에 주택임차권(전다영, 2024.04.04 접수, 220,000,000원)이 존재하며, 이 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.07.10 접수)입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 전 의 승계인)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-15

확정일자: 2022-03-31

대항력: 없음 (비고란 기준)

1.3. 3. 권리분석 결과

주요 쟁점은 대항력 있는 임차인 존재 여부입니다. 물건 명세서 및 주의사항에 따르면, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 전다영의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 1일 자로 제출했습니다. 이에 따라 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 조건입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 빌라 및 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 안산시 단원구 와동 817-5번지, 2001년식 삼익아트빌1차 (전용 59.57㎡): 2026년 3월 9일, 58,000,000원에 거래됨. (평당 약 32만원)

* 안산시 상록구, 2010년식 수목하우스B동 (전용 62.42㎡): 2026년 3월 1일, 150,000,000원에 거래됨. (평당 약 79.5만원)

* 안산시 단원구 와동 705-12번지, 2001년식 (전용 75.075㎡): 2026년 3월 6일, 120,000,000원에 거래됨. (평당 약 53만원)

본건 물건(킹스빌B, 2015년식, 전용 61.82㎡)은 2015년에 준공되어 주변 시세의 비교적 최신 건물에 해당합니다. 가장 근접한 유사 면적의 매물(수목하우스B동, 2010년식, 62.42㎡)이 150,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 221,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 신축 연도(2015년)를 감안하면 가격 상승 여지는 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재 붙임, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.

* 이용 상태: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 보일러실, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 안산강서고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계: 채권자가 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 임차인 권리 승계 및 말소 여부에 대한 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황: 내부구조도가 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건축물현황도를 기준으로 작성되어 실제 현황과 다소 상이할 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 권장됩니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(221,000,000원)와 최근 유사 물건 매매가(최고 150,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하여, 낙찰 후 매도 시 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2015년 준공) 건물에 해당합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임대차보증금 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 시세 차이가 존재하므로, 상세한 시세 조사와 현장 방문을 통한 물건 상태 확인이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담이 없어 매수인의 권리 분석 부담이 적습니다.

* 대중교통 접근성(선부역 인근) 및 주거 편의시설이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(221,000,000원)보다는 낮지만, 신축 연식과 권리 관계의 명확성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 권리 분석, 현장 조사 결과, 입찰 참여 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것을 권장합니다. 인수 보증금(0원)이 없으므로, 본 입찰가 범위는 매수인이 실질적으로 부담하게 될 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.