나이스옥션 법원경매 안산 2025타경719 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 485 이손빌라트2차 지층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 ""광덕중학교""동남측인근의 안산천서로6길에 위치하며
주위는 공동주택 등이 밀집소재하는 외 동북측에는 자동차검사소, 정비공장, 주유소 등이
소재하며 동남측에는 안산천이 있음.

교통상황

차량의 접근이 용이하며 동남측의 안산천로(동,서로)에 여러빙면으로 운행하는 노선버스
정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층의 다세대주택(10세대규모)건물임.
-외벽:드라이비트마감
-내벽:벽지도배 및 타일 등
-창호:샷시창

이용상태

지층에 소재하는 <비102호>단위세대임
(방3, 거실, 주방겸 식당, 욕실겸 화장실2, 발코니, 현관 등)

설비내역

급배수,위생설비, 도시가스, 소화설비 등을 갖추었으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 각지에 위치하는 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

소로1류 및 소로3류와 2면이 도로와 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,
시가지경관지구(일반),
소로1류(폭10m~12m)(국지도로)(접합),
소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(광덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(성포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건 현관에는 <비02>로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경719 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 485 이손빌라트2차 지층비102호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 80,000,000원

토지면적: 27.27㎡ (약 8.25평)

토지 지분: 27.27㎡ (약 8.25평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.86㎡ (약 18.11평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 광덕중학교 동남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 등이 밀집된 지역입니다. 동북측으로는 자동차 검사소, 정비공장, 주유소 등이 있으며, 동남측에는 안산천이 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 동남측 안산천로에 버스 정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로1류 및 소로3류와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕중학교, 성포중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권이전 (김진희, 2007-04-13), 근저당 (국민은행, 41,640,000원, 2008-05-30, 말소기준권리), 소유권이전 (김미경, 2009-03-31, 매매금 65,000,000원), 임의경매 (국민은행, 19,635,360원, 2025-07-11, 말소) 내역이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 41,640,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 개요 및 비고 사항은 명시되지 않아, 인수 시 권리 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 신축 빌라(2013년, 2015년 준공)의 경우 전용면적 72.29㎡~76.34㎡가 1억 9,300만원에서 2억 500만원에 거래되었습니다. 비슷한 건축 연도(1997년)의 타 빌라(전용면적 80.34㎡)는 9,000만원에 거래되었습니다. 본건은 2001년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 59.86㎡이며 지층에 위치합니다. 이는 최근 거래된 빌라들에 비해 건축 연도가 오래되었고 면적도 작으며, 지층이라는 점을 감안할 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 2001년경 준공된 약 80.34㎡ 면적의 빌라가 9,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가 8,000만원은 적정 수준으로 판단됩니다. 하지만 지층이라는 점과, 후술할 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

4.2. 유사 물건 비교

제공된 JSON 데이터상 유사 빌라들은 대부분 최신 건축 연도(2013년~2015년)를 가지고 있으며, 면적도 본건(59.86㎡)보다 넓은 72.29㎡~80.34㎡입니다. 이들 물건의 매매가는 9,000만원에서 2억 500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 건축 연도(1997년)의 빌라(80.34㎡)가 9,000만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 면적이 작고 지층이라는 점에서 가격에 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 4층 다세대주택 건물 내 10세대 규모 중 하나입니다. 2001년 11월 26일 사용 승인되었습니다. 건물 전체 대지권 면적은 272.7㎡이며, 건폐율 50.7%, 용적률 191.45%입니다. 옥외 주차는 46대 가능합니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

본건 호실(비102호)은 지층에 위치하며, 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 소화 설비 등을 갖추었으며 개별난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 지상권

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 경우 재산권 행사에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 관련 법률 전문가와 함께 면밀히 조사하고 확인해야 합니다.

6.2. 지층 물건의 특성

본건은 지층에 위치하여 채광, 통풍, 습기 문제 등 일반적인 지층 물건의 단점을 가질 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성과 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 안산시 상록구 월피동에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변에 공동주택이 밀집되어 있어 주거지로서의 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 부동산임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

7.2. 물건 약점

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 등기되어 있어 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 지층 물건으로서 주거 쾌적성이 상층부에 비해 낮을 수 있습니다.

* 비교 대상 물건들에 비해 건축 연도가 오래되었습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

감정가 8,000만원으로, 비교적 소액으로 부동산 투자를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

안산시 상록구는 교통 호재(신안산선, GTX-C노선 연장 등)와 활발한 정비사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 향후 재개발 및 교통망 확충 시 주거 환경 개선과 함께 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

유사 연식의 빌라(1997년 준공, 80.34㎡)가 9,000만원에 거래된 사례와 본건의 면적(59.86㎡) 및 지층임을 감안 시, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 지층이라는 점을 고려하여 감정가의 약 70~85% 수준을 예상해 볼 수 있으나, 이는 '미확인 지상권' 리스크를 제외한 수치입니다.

9.2. 투자 고려 사항

본 물건의 가장 큰 변수는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'입니다. 해당 지상권의 내용 및 인수 여부에 따라 본건의 실질 가치는 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 낙찰 후 예상되는 총 인수 비용(취득세, 법무사 비용 등 포함) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

잠정적인 투자 희망 범위는 감정가 8,000만원을 기준으로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 단, 지상권 관련 문제가 명확히 해결되지 않는다면 이보다 낮은 가격으로 입찰하거나, 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.