나이스옥션 법원경매 안산 2025타경710 [1] 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 4층447호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧한울초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제4층 제447호로서,
(사용승인일 : 2023.07.06)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
창호 : 섀시창호 마감 등.

이용상태

공부상 ""지식산업센터""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, '근린생활시설 및 지식산업센터' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

공부상 지식산업센터로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경710 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 4층447호

1.3. 건물명

골드테크노밸리

1.4. 용도

지식산업센터

1.5. 감정가

219,000,000원

1.6. 면적

토지면적 13.34㎡ (약 4.04평)

토지 지분 13.34365㎡ (약 4.04평)

건물면적 49.56㎡ (약 15.00평)

건물 지분 49.56㎡ (약 15.00평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

유동화 물건

1.11. 주의사항

공부상 지식산업센터로 이용중임

1.12. 사용승인일

2023년 07월 06일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 남동측으로 노폭 약 30미터, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

2.4. 지역 지구 지정 현황

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당 (국민은행, 2024-01-05 접수, 213,600,000원)

3.2. 주요 권리 내역

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2024-01-05, 권리종류: 소유권이전 1번신탁등기말소, 권리자: 안영임

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2024-01-05, 권리종류: 근저당, 권리자: 국민은행, 권리금액: 213,600,000원, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-07-10, 권리종류: 임의경매, 권리자: 국민은행, 권리금액: 183,901,799원

3.3. 등기부채권 총액

213,600,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.5. 매각 후 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건은 골드테크노밸리 내 지식산업센터로, 2023년 07월 06일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조이며, 석재붙임 및 강화유리 마감 외벽과 섀시창호 마감의 창호를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상권 구성

주변은 아파트형 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 상업 및 업무 복합 지역입니다. 이는 지식산업센터 입주 기업들을 위한 편의시설 및 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 지역 경제 활성화 요인

배곧신도시는 계획도시로서 지속적인 발전 가능성이 있으며, 다양한 산업단지 및 대학 캠퍼스가 인근에 위치하여 지식산업센터의 수요를 견인할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 인근에 "배곧한울초등학교"가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료 시설

최근 조사 결과, 본 건 주변에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 이는 통상적으로 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 활용되는 경우를 말합니다. 일반 경매 물건과 달리 자산관리회사나 신탁회사 등이 관여될 수 있으며, 매각 절차상 추가적인 확인이나 변동 가능성에 대해 유의해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

현재 해당 호실의 임차인 유무, 보증금 및 월세 등 임대차 관계가 명확히 파악되지 않고 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항 또는 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 기타

공부상 지식산업센터로 이용 중이나, 실제 점유 및 이용 현황을 현장 조사 등을 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2023년 사용승인된 신축급 지식산업센터로서 건물 상태는 양호한 것으로 판단됩니다. 배곧동이라는 지역적 특성과 주변 인프라를 고려할 때, 지식산업센터로서의 기본적인 가치는 충분합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하로 소멸될 가능성이 높아 비교적 안전해 보이나, '유동화 물건'이라는 점과 '임대관계 미상'이라는 부분은 명확한 추가 조사가 선행되어야 합니다. 잠재적인 리스크를 충분히 인지하고 이에 대한 대비책을 마련한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 지식산업센터로서 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 안정적인 권리분석을 기반으로, 명도 리스크 관리를 통해 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(219,000,000원)를 기준으로 하되, 향후 명도 비용, 세금, 관리비, 수리비 등 부대 비용과 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 임차인 현황 및 보증금이 '0원'으로 인수 부담은 없으나, 임대관계 미상으로 인한 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 지식산업센터의 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 적정 입찰 범위를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.