나이스옥션 법원경매 안산 2025타경706 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 664 1002동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 ""송호고등학교"" 서측 인근에 위치하는 주공그린빌
10단지 제1002동 제4층 제404호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이
혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제4층 제404호로
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(2013-10-21)(송호고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서원유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관
리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진
동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 본건은 현장 조사시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후첨 내부구조도는
집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을수 있으
니 경매 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경706 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 664 1002동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 480,000,000원

토지면적: 65.85㎡ (약 19.92평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOO (등기부상 권리자 김동길)

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 송호고등학교 서측 인근에 위치하며, 주거지대에 속합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다. 인근으로 학현초등학교, 송호중학교, 고잔고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OOOOOO(김동길)입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 남양주신용협동조합의 근저당(347,600,000원)입니다. 이 권리를 포함하여 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 현재 등기부상으로 지상권이 설정되어 소멸되지 않는 권리로 명시된 내용은 없습니다. 다만, 현황 조사 시 내부 확인이 불가하여 정확한 물건의 상태 파악이 어렵다는 점은 유의해야 합니다.

임대차 관계는 미상으로 파악되었으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다(인수 보증금 합계: 0원). 그러나 임차인 현황이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 입찰 전 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 안산시 상록구 이동 일대는 주거단지와 학교가 밀집해 있는 지역입니다. 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.99㎡)의 아파트가 2026년 4월 9일 450,000,000원에, 2026년 7월 17일에도 450,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 480,000,000원이므로, 최근 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 664번지에 위치한 안산고잔주공그린빌10단지 내 1002동 4층 404호입니다. 2003년 3월에 건축된 아파트로, 현재 24년차 되었습니다. 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 4층에 해당합니다. 아파트 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 총 267세대의 단지이며, 주차는 세대당 약 1.09대 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건과 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나, 낙찰 후 등기 이전 등에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 후첨 내부구조도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의거한 것으로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성 등 예상치 못한 리스크로 이어질 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 예상치 못한 점유자가 발생하거나 명도 과정에서 분쟁이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 등에 속하며, 중로2류, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 대기관리권역, 도시교통정비지역 등 다양한 도시계획 및 각종 법률에 의한 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

안산시 상록구 이동에 위치한 주공그린빌10단지 아파트 경매 물건입니다. 학군 및 주거 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 2003년에 건축되어 연식은 있으나 관리가 잘 이루어진 단지로 보입니다. 다만, 중복 사건 처리, 내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등 경매 특유의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 후 명도 및 내부 상태 확인을 위한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 송호고등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 학군 및 교통이 편리한 편입니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 주변으로 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 비교적 높은 전용률: 84.99㎡ 면적에 대해 전용률이 78.09%로, 실제 사용 가능한 공간이 넓은 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 480,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.99㎡)의 실거래가는 2026년 4월 및 7월에 각각 450,000,000원으로 확인되었습니다. 현재 물건의 연식(2003년 준공)과 내부 미확인, 중복 사건 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

단, 경매 시장의 경쟁 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위를 권고하며, 내부 상태 및 권리관계 명확화 후 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.