나이스옥션 법원경매 안산 2025타경715 [1] 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층101호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지
및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역(서해선 ""시흥시청역"")및 노선버스정류장
이 소재하는등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 101호 및 4층 419호로서
외벽 : 판넬 및 페어글라스 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄 샷시 창호등임.

이용상태

공부상 공장으로서 기호(1,2)공히 조사일 현재 폐문부재중임.
(기호2는 장기간 폐문부재로 공실로 조사됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 유사의 토지로서 근.생 및 공장 건부지임.

인접 도로상태등

빌딩 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약12m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택
특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권행사중이라는 플래카드 게시되어 있음(현황조사서 참조)
2026. 4. 21.채권자의 현장방문결과 위와같은 플래카드는 없었음(2026.5.12.현장조사에 대한 채권자의견서)(2026.5.12. 정정/변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경715 (1)

소재지: 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층101호

용도: 공장

감정가: 487,000,000원

토지면적: 21.83㎡ (약 6.60평)

건물면적: 82.87㎡ (약 25.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 유치권

건물 총 연면적: 60987.75㎡ (약 18448.6평)

토지 총 면적: 7284㎡ (약 2203.7평)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 광석동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다. (감정평가서 요약)

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 서해선 시흥시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. (감정평가서 요약)

건물은 프리케스트콘크리트 구조의 10층 건물 중 1층 101호입니다. (감정평가서 요약, JSON 데이터)

공부상 용도는 공장이며, 조사일 현재 폐문부재 중인 상태로 파악되었습니다. 일부 호실은 장기간 공실로 조사되었습니다. (감정평가서 요약)

기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. (감정평가서 요약)

토지는 평탄하게 부지 조성된 사다리형 유사 토지로, 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용 중입니다. (감정평가서 요약)

건물 북서측으로는 약 20m, 남서측으로는 약 12m 폭의 도로에 접하고 있습니다. (감정평가서 요약)

토지 이용계획으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. (감정평가서 요약)

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024-04-22 접수)

등기부 현황 요약:

* 갑2: 주식회사라성펌 (소유권이전1번신탁등기말소, 2024-04-22 접수)

* 을1: 농업협동조합자산관리회사 (근저당, 2024-04-22 접수, 996,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 농협은행주식회사 (임의경매, 2025-07-11 접수, 833,741,002원) - 말소

* 갑6: 농협은행 (가압류, 2025-08-11 접수, 20,455,544원) - 말소

* 갑7: 디비저축은행 (가압류, 2025-09-23 접수, 30,000,000원) - 말소

* 갑8: 시흥세무서장 (압류, 2025-10-30 접수) - 말소

총 등기부채권액: 1,046,455,544원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명확히 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (다만, 지상권 개요 정보가 부족하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

유치권: 본 건은 유치권이 신고되었으며, 현황조사서상 유치권 행사 중이라는 플래카드 게시 사실이 기재되어 있습니다. (물건명세서 참고사항)

그러나 채권자의 현장 방문 결과(2026.4.21.) 해당 플래카드는 없었다는 의견서가 제출되었습니다. (2026.5.12. 현장조사에 대한 채권자의견서) 이는 유치권의 실체 및 효력에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적임을 시사합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 임대 관계는 미상입니다. (감정평가서 요약)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥시 광석동 일대는 시흥시청이 인근에 자리하고 있어 행정 편의성이 우수한 지역입니다. (감정평가서 요약)

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다. (감정평가서 요약)

또한, "광양프런티어밸리8차"와 같은 지식산업센터가 위치한 산업 단지로서, 물류 이동 및 비즈니스 활동을 위한 입지적 장점을 가지고 있습니다. (검색 결과)

지하철 서해선 시흥시청역을 통한 수도권 접근성이 용이하여 광역적인 상권 이용이 가능합니다. (감정평가서 요약)

5. 생활정보

시흥시청이 인접하여 각종 공공기관 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 서해선 시흥시청역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 본 건의 가장 중대한 리스크는 유치권입니다. 현황조사 시점과 채권자 방문 시점 사이에 플래카드 게시 여부에 대한 상반된 정보가 있어, 유치권의 실체, 존부, 효력 및 낙찰 시 인수 여부에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 예상치 못한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 장기 공실: 일부 호실이 장기간 공실 상태로 조사되어, 임대 수익 발생에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (감정평가서 요약)

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 약 10억 4천만원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 복잡한 채권 관계를 시사하며, 경매 절차 진행 시 추가적인 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (감정평가서 요약)

* 토지 이용 제한: 본 토지는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (감정평가서 요약)

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근이라는 행정 중심지의 장점과 시흥시청역을 통한 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 공장 용도로 적합한 건물을 보유하고 있다는 점에서 투자 가치가 있다고 볼 수 있습니다.

하지만, 가장 큰 장애물은 유치권의 존재입니다. 유치권에 대한 상반된 정보는 그 실체를 파악하는 데 상당한 어려움을 야기하며, 낙찰 후 인수 시 예상치 못한 금전적 손실로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

따라서 본 물건의 입찰을 고려하기 위해서는 반드시 유치권에 대한 전문적인 법률 자문을 통해 그 위험성을 면밀히 평가하고, 인수 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 임대 관계 미상, 일부 공실 등의 리스크도 함께 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시청 인근의 안정적인 수요와 행정 서비스 이용 편의성.

* 서해선 시흥시청역을 통한 우수한 수도권 접근성.

* 공장 용도로 활용 가능한 건축물.

* 유치권 관련 리스크가 명확히 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 487,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 그리고 무엇보다 유치권이라는 중대한 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 유치권에 대한 불확실성이 크므로, 입찰가를 결정하기 전에 반드시 유치권 관련 법률 전문가의 검토를 받아 위험성을 최소화하는 것이 중요합니다.

유치권 문제가 완전히 해소된다는 확신이 있을 경우, 감정가의 70~90% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 80% 수준인 약 3억 9천만원 내외를 입찰가 고려 범위의 시작점으로 삼을 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 입찰가는 철저한 현장 조사 및 법률 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.