나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42170 [1] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1091호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 ‘덕동초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은
보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건물 내 제1층
제1091호로서,
(사용승인일 : 2019.05.07)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 각각
접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-01)(접합),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전용)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로
실제와 다소 상이할 수 있습니다.

물건 비고

비전동 근린생활시설인 '평택가로수길센트럴돔' 1층에 속하는 전유부분

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42170 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층 1091호 (신 주소: 경기도 평택시 비전5로 10)

* 용도: 제2종근린생활시설, 판매시설 (건축물대장상)

* 감정가: 411,000,000원

* 토지면적: 13.96㎡ (약 4.22평)

* 토지 지분: 13.96㎡ (약 4.22평)

* 건물면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

* 건물 지분: 19.28㎡ (약 5.83평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 05월 07일

* 건물 구조: 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 지하 2층 ~ 지상 4층 (본건 1층)

* 전체 호실 수: 440호

* 대지면적 (건물 전체): 14,850㎡

* 연면적 (건물 전체): 45,289.66㎡

* 건폐율: 76.81%

* 용적률: 192.96%

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 비전동 소재 '덕동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 주요 도로(대로1류, 대로3류, 중로1류, 중로2류) 및 소로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(행복한아이유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: '평택가로수길센트럴돔'은 소사벌지구 중심상업지구 코너 입지로 가시성과 접근성이 우수한 편입니다. 대규모 택지개발지구와 삼성전자 평택캠퍼스 등 배후수요가 풍부한 지역에 위치합니다.

1.1. 1.주변 혐오시설 조사

* 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 평택시 전반적으로 대규모 쓰레기 처리 시설(평택에코센터, 신규 소각/매립시설 추진)에 대한 논의가 지속되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당권 (2019.08.16. 접수)

* 본건 경매로 인해 말소될 권리:

* 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당권 (말소기준권리)

* 주식회사에이디시 가압류 (2025.04.16. 접수)

* 서울시산림조합 임의경매개시결정 (2025.07.02. 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이나 해당 권리의 존재 여부는 명확하지 않습니다. 제공된 등기부요약 상 특이사항은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 관련 사항은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 개발 초기 기대: '평택 가로수길 센트럴돔'은 건립 당시 경기 서남부권 최대 상권 및 랜드마크로 기대를 모았습니다. 유럽형 스트리트 몰 콘셉트와 대규모 브랜드 유치 계획으로 주목받았습니다.

* 현황: 준공 이후 코로나19 팬데믹의 영향과 높은 초기 임대료, 상가 과잉 공급 등으로 인해 높은 공실률을 기록하며 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 초기 명품관 조성 계획도 지연되거나 무산되었습니다.

* 운영 현황: 현재 일부 생활 밀착형 업종(카페, 음식점, 빨래방 등)이 운영 중인 것으로 보이나, 전체적인 공실률은 높은 수준으로 알려져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 덕동초등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 상업시설 밀집 지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 공실률: '평택가로수길센트럴돔'은 준공 초기부터 높은 공실률 문제를 겪고 있으며, 이는 수익형 부동산으로서의 직접적인 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 상권 침체: 코로나19 팬데믹 이후 상권 전반의 침체가 심화되었고, 높은 초기 분양가 및 임대료 책정으로 인해 임차인 확보에 어려움을 겪고 있다는 분석이 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 예상치 못한 명도 부담이나 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 건물 노후화 가능성: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 상가 전체의 장기적인 공실 및 관리 소홀로 인한 건물 노후화나 시설 파손 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 비전동의 중심 상업 지역에 위치한 '평택가로수길센트럴돔' 내 1층 근린생활시설입니다. 입지적으로는 대로변 코너에 위치하여 가시성과 접근성이 양호하며, 주변 지역의 개발 및 인구 유입으로 인한 배후수요는 갖추고 있습니다. 다만, 해당 상업시설은 준공 이후 높은 공실률과 상권 침체로 인해 어려움을 겪고 있는 상황이며, 이는 투자 시 수익성과 직결될 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 권리관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구 위치: 평택시 중심 상업 지역의 대로변 코너라는 뛰어난 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 공실률과 상권 침체로 인해 경매 물건으로 나온 것으로, 향후 상권 회복 또는 적극적인 임차 유치 전략 성공 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 소유권 확보가 용이하며, 향후 활용 방안에 대한 유연성을 가집니다.

* 신축 상가: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 높은 공실률과 상권 침체라는 단점이 명확히 존재합니다. 감정가는 411,000,000원이지만, 이러한 제반 사항을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석상 인수할 부담금 없음.

추정 입찰가는 본건의 현재 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 향후 상권 회복 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서 낙찰 후 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 상당한 임대료 조정 또는 초기 비용 투자가 불가피할 것으로 예상됩니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 60~70% 수준인 약 2억 4천만원 ~ 2억 8천만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 현장 조사를 통해 파악된 실제 상태와 시장 상황을 재확인한 후 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.