나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42207 [1] 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송신초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주
택, 연립주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(송탄역)이 위치하여 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 15층 건내, 4층 406호로,
(사용승인일자2015.09.25.)
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 거실, 주방/식당, 욕실1, 드레스룸, 실외기실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 중앙현관 보안장치, 화재탐지, 화
재경보 설비, 소화기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6~7미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42207 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 4층406호

건물명: 힐탑포레스트

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

사용승인일자: 2015.09.25

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

토지분할면적: 8.2892㎡ (약 2.51평)

건물면적 (전용면적): 37.13㎡ (약 11.23평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 149,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송신초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있고 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 관광특구(송탄)

* 비행안전제5구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

본건은 군사시설 보호법 및 군용비행장 소음 관련 법규의 적용을 받는 지역에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023.05.22. 접수의 김경수 근저당권 (채권최고액 130,000,000원)이며, 상기 권리 외 다수의 권리(근저당, 임차권, 가압류, 강제경매, 압류)가 등기되었으나 모두 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황 및 권리

* 임차인: 황문* (황문형)

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-22

* 확정일자: 2022-07-15

* 대항력: 없음

본 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와 계약한 것으로 보이며, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었음. 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되며, 임차권등기 또한 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸됨. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 따라서 본 건은 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 일반상업지역에 속해 있어 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등 다양한 용도의 건물들이 혼재하는 복합적인 상권에 위치함. 주변에 상업시설 및 주거시설이 공존하여 기본적인 유동인구 및 배후수요가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 이용 현황

본건은 도시형생활주택으로, 내부 구조는 방 1개, 거실, 주방/식당, 욕실 1개, 드레스룸, 실외기실 등으로 이용 중임.

5.2. 건물 편의 시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 중앙 현관 보안장치, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화기 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 및 특이사항

* 군사 관련 지역: 본 건은 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있음. 특히 소음 발생 가능성에 유의해야 함.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차인 관련 리스크는 크게 감소하였으나, 임대차 계약의 세부 사항 및 HUG와의 최종 처리 과정에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 임차인 관련 리스크

본 건 임차인은 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 보증금 반환 및 권리 포기가 예상되므로 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. 그러나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재함.

7. 종합 의견

본건 힐탑포레스트 4층 406호는 비교적 신축(2015년 준공)에 해당하는 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없는 물건임. 주택도시보증공사(HUG)의 개입으로 임차인 관련 리스크가 최소화된 점은 매우 긍정적임. 다만, 군사 관련 지역이라는 점은 잠재적인 제약사항으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 없음.

* 임차인 리스크 최소화: HUG의 확약서 제출로 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 없음.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당함.

* 입지: 송탄역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 건물 연식 및 면적대의 거래 사례에서 제곱미터당 약 120만원 ~ 150만원 수준의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다. 본건은 37.13㎡ 면적이며, 2015년 준공으로 비교적 신축임을 감안할 때, 현재 시세는 제곱미터당 약 160만원으로 추정하여 산정할 수 있습니다.

이에 따라 현 시세 기준 예상가는 약 59,400,000원 (37.13㎡ x 1,600,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 149,000,000원으로, 시장 시세와 상당한 괴리가 있음을 유의해야 합니다. 권리상의 부담이 없고 HUG의 확약서로 임차인 문제가 해결된 점을 감안하더라도, 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세(약 6천만원 내외)를 기준으로 보수적으로 접근한다면 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.