나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31405 [1] 경기도 여주시 흥천면 외사리 233-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 '외사2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지적 경계 일부에 소재하는 메쉬 휀스 및 관정 등은 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
- 외 벽 : 석재 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(2) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 기본적인 전기설비, 위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠이 소재함(후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참고)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각(목록3: 지분매각임). 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2025타경31405 (1)

소재지: 경기도 여주시 흥천면 외사리 233-3

건물 주소: 경기도 여주시 이여로 608-49

용도: 단독주택

감정가: 360,438,650원

토지 면적: 387.00㎡ (약 117.1평)

건물 면적: 138.36㎡ (약 41.8평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복 병합 사건, 지분 매각, 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄 매각 (목록 3: 지분 매각임)

1.2. 토지 감정 요항

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 '외사2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용 상태: 인접 도로 및 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(국가지방하천으로부터 50m 이내, 200m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)입니다.

1.3. 건물 감정 요항

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 2층 건물입니다.

외벽: 석재 마감 등

창호: 샷시 창호 등입니다.

이용 상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 전기설비, 위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물 ㉠이 소재합니다.

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

1.4. 건축물 표제부 요약

건물(2)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 2층

사용 승인일: 2019년 01월 30일

총 면적: 138.36㎡ (약 41.8평)

건폐율: 30.18%

용적률: 44.06%

건축물대장상 대지 면적: 314㎡ (약 95.0평)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 '외사2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행은 원활합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 도로 및 필지와 등고평탄한 사다리형의 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 2층 단독주택으로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 및 건물 등기부상 말소 기준 권리는 2019년 02월 12일에 접수된 대월농업협동조합의 근저당권 (을4, 을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

본건과 관련된 모든 권리 (근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권)는 말소 기준 권리보다 후순위이거나, 또는 경매 절차상 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-30

확정일자: 2021-02-01

배당신고일자: 2025-02-14

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 되어 있으나 말소 예정이며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.

* 임차인: 노영호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-23

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 전입자이나 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다. 보증금 0원이나, 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 대규모 상업 시설보다는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 형태를 보입니다. 따라서 조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

현재로서는 높은 상권 가치를 기대하기는 어렵지만, 주변 개발 계획이나 인구 유입 추이에 따라 향후 가치 상승의 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

5.3. 교육 시설

주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.4. 의료 시설

주변 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 토지의 소유권이 분할되어 있어, 건물 사용 및 토지 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

제시외 건물 5.85㎡가 포함되어 매각되므로, 관련하여 추가적인 확인 및 관리가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 진행되므로, 경매 절차 상 복잡성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.5. 혐오 시설 여부

경기도 여주시 흥천면 외사리 233-3 인근에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 주변 지역이 농경지와 혼재되어 있어, 축사 등 가축 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다. (추가 현장 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 단독주택으로, 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 토지는 지분으로 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 권리 관계는 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수할 부담이 없습니다. 토지 이용에 일부 제한이 있는 지역이며, 토지 지분 매각이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 주변 환경은 조용하고 한적한 편이며, 기본적인 생활 편의는 인근에서 해결 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 가치

2019년 준공된 단독주택으로, 신축 건물에 대한 선호도가 높은 시장에서 유리할 수 있습니다.

8.2. 권리상 안전성

모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리 분석 상 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 저가 매수 기회

감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가된 물건일 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 같은 단지 또는 건물 정보가 없어 직접적인 비교 분석이 제한적입니다. 유사 부동산의 실제 매매 사례 및 임대 현황을 조사하여 정확한 시세 범위를 파악하는 것이 필수적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 현재 감정가 360,438,650원을 기준으로 시장 상황, 물건 상태, 주변 시세, 향후 환금성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매에서 감정가의 70%~90% 사이에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 토지 지분 매각 특성과 토지 이용 제한 사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 상세한 시세 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.