나이스옥션 법원경매 평택 2025타경733 [1] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 고덕신도시내 ""율포초등학교 ""동북측인근에 위치하며 주위는
고덕 백년광장을 중심으로 유사한 규모와 용도의 근린생활시설이 소재하는 외 주거용 고층
아파트단지(신동아파밀리에,어울림스퀘어,고덕 힐스테이트 등) 및 일부 공터 등이 남아 있는
성숙중인 중심상업지역임.

교통상황

고덕 신도시내 고덕중앙로 중심상업지역에 위치하여 제반 차량의 출입이 용이하며 전반적인
대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,(철근)콘크리트 슬래브지붕 지하2층/지상6층규모의 근린생활시설용도의
건물임.
-외벽:라임스톤 및 외장석재마감
-내벽;몰탈위 수성페인트,강화유리 등
-바닥:데코타일 등
-창호:강화유리창호

이용상태

현황 공실이며 내부에는 집기비품류(책상,소파,냉장고 등)가 흩어져 있음.

설비내역

급배수,위생설비,옥내소화전,화재탐지설비,승강기설비 및 천정부착형 에어컨 설비가 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 가로장방형토지로 근린생활부지임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류,서측으로 소로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

▶고덕동 1979-1
중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구),
소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

▶고덕동 1979-2
중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건물 전체가 공실상태로 보임.

물건 비고

현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내문이 붙어 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 해모수가온타워 내 근린상가 건물입니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경733 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워 주건축물 제1동 2층 207호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 820,000,000원

* 토지면적: 24.24㎡ (약 7.33평) (토지지분 24.2363㎡)

* 건물면적: 67.20㎡ (약 20.33평) (건물지분 67.2㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 780,000,000원

* 특이사항: 유치권

* 주의사항: 현황조사서상 '유치권 행사 중' 안내문이 부착되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 고덕 신도시 중심상업지역에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 고덕동 고덕 신도시 내 "율포초등학교" 동북측 인근에 자리하고 있으며, 고덕 백년광장을 중심으로 형성된 중심상업지역입니다. 주변에는 유사한 규모와 용도의 근린생활시설 및 신축 대단지 아파트(신동아파밀리에, 어울림스퀘어, 고덕 힐스테이트 등)가 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 고덕 신도시 내 고덕중앙로 중심상업지역에 위치하여 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 해당 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층부터 지상 6층까지 건축되었습니다. 외벽은 라임스톤 및 외장석재로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 수성페인트, 강화유리 등으로 시공되었습니다. 바닥은 데코타일 등을 사용하였고, 창호는 강화유리창호입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기(4대), 천정부착형 에어컨 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 2필지가 일단의 가로장방형 토지로, 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 남측으로는 중로2류(폭 15m~20m), 서측으로는 소로2류(폭 8m~10m)의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 관련 공부와 현황 간 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

권리관계는 비교적 명확하나, 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2023년 03월 10일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 780,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 있어 인수되는 권리는 현재까지 파악된 내용으로는 없습니다. 다만, 유치권의 성립 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사해모수)

* 갑3: 소유권 이전 (홍찬우, 매매)

* 을1: 근저당권 (국민은행, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매개시결정 (국민은행, 668,863,177원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자등록일: 2025-01-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금(0원)을 인수할 필요는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

고덕신도시의 중심상업지역에 위치하여 잠재력이 높은 상권입니다.

* 지역 특성: 고덕 신도시 내 고덕중앙로 중심상업지역으로, 개발이 활발히 진행 중인 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 상권 활성화: 고덕 백년광장을 중심으로 근린생활시설이 밀집해 있으며, 점진적으로 상권이 성숙해가는 단계입니다.

* 현재 이용 상태: 본 물건은 현재 공실 상태이며, 내부에는 책상, 소파, 냉장고 등 집기 비품이 흩어져 있는 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 고덕신도시 중심상업지역에 위치하여 은행, 병원, 각종 식당 및 소매점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 율포초등학교, 고덕중학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 주거환경: 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 현재 제공된 정보 및 일반적인 신도시 상권 특성을 고려할 때, 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 판단되나, 현장 방문 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 존재 여부와 공실 상태는 주요 리스크 요인입니다.

* 유치권: 현황조사서에 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 법적으로 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 인수해야 하는 채권액이 발생할 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태로, 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 추가적인 노력과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 상권 성숙도: 고덕 신도시는 지속적으로 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있지만, 상권이 완전히 성숙하기까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 12월 16일 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕신도시 중심상업지역의 핵심 입지에 위치한 신축 상가 건물로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 불분명한 유치권 문제와 현재의 공실 상태는 투자 전 반드시 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색해야 할 중요한 요소입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 정리될 것으로 보이나, 유치권 관련 사항은 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

고덕 신도시의 미래 가치와 신축 건물의 장점을 활용한 투자 기회를 제공합니다.

* 미래 가치: 고덕국제화지구의 개발이 지속됨에 따라 중심상업지역으로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 초기 수리 비용이 적게 들고 임차인 유치에 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 대규모 아파트 단지와 인접한 중심상업지역이라는 점에서 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 유치권 성립 여부와 그 채권액에 따라 입찰가 산정이 크게 달라질 수 있습니다.

* 감정가: 820,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 유치권이 성립되지 않거나, 인정되더라도 소액으로 인수 가능하다고 판단될 경우, 감정가의 80% 수준(약 650,000,000원 내외)을 기준으로 보수적인 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

* 그러나 유치권의 실제 채권액, 법적 효력, 현장 답사를 통한 상세 확인, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.