나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31404 [1] 경기도 이천시 마장면 양촌리 370-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 마장면 양촌리 소재 '마장고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주
변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

형태 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합
), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(마장초등학교), 배출시설설치제한지
역, 자연보전권역, 택지개발예정지구열람기간((2009.12.29.~2010.1.26.)), 택지개발지구
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

후면 '사진' 및 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택으로서
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지, 인테리어 및 일부 타일 마감 등.
창호: 하이샷시 창호 등.

이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단독주택으로서 1층은 소매점, 주차장, 계단실,홀
, 2층, 3층 4층은 다가구주택으로 사용중 인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후면 '사진' 및 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 베란다, 다락(감정서상 ㉠~㉢)매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31404 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 양촌리 370-5

용도: 단독주택 (1층 소매점, 주차장, 계단실, 홀 / 2층, 3층, 4층은 다가구주택으로 사용)

감정가: 1,129,392,886원

토지면적: 240.20㎡ (약 72.66평)

건물면적: 385.49㎡ (약 116.61평)

건물 제시외면적: 96.15㎡ (베란다, 다락 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 제시외 물건(베란다, 다락) 매각 포함

주의사항: 일괄매각, 제시외 베란다, 다락(감정서상 ㉠~㉢) 매각 포함

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 4층 단독주택 (1994년 건축, 2021년 사용승인)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 마장면 양촌리 소재 '마장고등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용계획상 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마장초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 택지개발예정지구, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 3월 31일 접수된 수원중앙새마을금고 근저당(6억원)임.

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

등기부등본상 확인되는 총 채권액(토지)은 약 11억 3,800만원이며, (건물)은 약 16억 9,800만원임.

이 중 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 김경옥: 보증금 1억 6천만원, 차임 없음, 전입 2022.10.26, 확정 2022.09.30, 배당신고 2025.04.15, 대항력 없음.

* 김정림: 보증금 1억 5천만원, 차임 없음, 전입 2022.03.04, 확정 2022.02.18, 배당신고 2025.07.14, 대항력 없음.

* 조미숙: 보증금 1억 4천만원, 차임 없음, 전입 2022.04.20, 확정 2022.03.25, 배당신고 2025.07.16, 대항력 없음.

* 조성현: 보증금 2천만원, 차임 70만원, 전입 2022.03.21, 확정 2022.02.09, 배당신고 2024.10.08, 대항력 없음.

* 채현남: 보증금 1천 5백만원, 차임 135만원, 전입 2022.11.03, 확정 2023.01.27, 배당신고 2025.08.25, 대항력 없음.

* 홍성호: 보증금 2억 3천만원, 차임 없음, 전입 2022.02.05, 확정 2021.12.23, 배당신고 2025.03.24, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어, 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 정산될 것으로 예상됨. 인수되는 임차보증금은 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 이천시 마장면 양촌리는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

건물 1층의 소매점은 지역 주민을 대상으로 한 근린생활 상권 형성 가능성이 있음.

마장고등학교 등 교육시설과 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권의 잠재력도 보유함.

주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 기대 가능.

1.4. 생활정보

교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

편의시설: 마장고등학교 인접. 주변 근린생활시설 이용 가능.

건물 내 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 갖추고 있음.

주변 환경: 주거 지역에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경임.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1994년 준공으로 약 30년 경과하였으며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

복합 용도: 단독주택이나 실제로는 다가구 주택 및 소매점 용도로 사용 중으로, 향후 용도 변경이나 관련 규제 발생 가능성 검토 필요.

토지 이용계획상 제한: 수질보전특별대책지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 인한 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

환경 관련 지역: '폐기물매립시설 설치제한지역' 및 '수질보전특별대책지역'으로 지정되어 있어 환경 관련 규제 준수 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 이천시 마장면의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 4층 규모의 단독주택으로, 다가구 주택 및 소매점 용도로 활용 가능하여 다목적 투자가치가 있음.

모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이고, 임차인들의 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮을 것으로 예상됨.

다양한 토지 이용계획 및 제한 사항 존재는 향후 활용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

수익형 부동산으로서의 가치: 다가구 주택으로 활용 시 안정적인 임대 수익 기대 가능. 1층 소매점은 추가 수익원.

지역 개발 잠재력: 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 기대.

권리관계 명확성: 모든 선순위 권리가 소멸 예정으로 낙찰 후 법적 문제 최소화.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,129,392,886원임.

제공된 주변 시세 정보(JSON)는 동일 단지 내 개별 다세대 주택(약 60㎡)의 매매가(6천만원~6천 8백만원)로, 본건과 같은 전체 단독주택 건물의 시세와는 직접적인 비교가 어려움. 이는 본건의 전체적인 규모, 용도(다가구, 상가 포함), 토지 면적 등을 고려할 때 단순 면적당 단가 적용이 부적합하기 때문임.

따라서, 제공된 JSON 시세 정보만으로는 정확한 현 시세를 산정하기에 한계가 있음.

일반적인 경매 투자 전략 및 본건의 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준인 약 9억 4백만원에서, 적극적인 투자로는 감정가의 90% 수준인 약 10억 1천 6백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최근 실거래가, 주변 유사 물건 시세 등을 종합적으로 재확인하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.