나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31352 [1] 경기도 양평군 서종면 수능리 263-9 가동,나동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 ""수능2리마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 펜션, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 있는 등 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 지상 1층 및 지상 2층 규모의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 왕복2차로 및 남서측으로 약 4미터 정도의 도로와 접하

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , 하수처리구역(서종하수처리구역(서종공공하수처리구역))<하수도법> , 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)
통나무구조 목구조지붕 2층으로
외벽: 통나무노출 및 황토미장 마감
내벽: 황토미장마감
창호: 새시이중창임.

기호(나)
통나무구조 목구조지붕 단층으로
외벽: 통나무노출 및 황토미장 마감
내벽: 황토미장마감
창호: 새시이중창임.

이용상태

기호(가) 지상 2층 규모의 건물로서
1층~2층 후첨 ""사진용지"" 과 같이 인테리어 공사 중임.

기호(나) 지상 1층 규모의 건물로서 현황 펜션이나 공실임. , , .

설비내역

상하수도시설에 의한 기본 위생설비 및 급 배수설비등이 있음.



· .

부합물 및 종물

""건물개황도"" 및 ""사진용지' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ~ㅍ) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 여주지원 2025타경31352 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 물건 종류: 유동화물건

1.2. 소재지 및 토지

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 263-9번지 (가동, 나동)

* 토지 면적: 1099.00㎡ (약 332.45평)

* 토지 지분: 1099㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 감정가: (토지 감정 총액은 별도 표시되지 않았으나, 전체 감정가에 포함됨)

1.3. 건물

* 건물 면적: 474.75㎡ (약 143.64평)

* 건물 지분: 474.75㎡

* 건물 제시외 면적: 110.90㎡ (약 33.55평) - 매각 포함

* 용도: 단독주택 (건축물표제부상 교육연구시설, 단독주택, 연수원, 창고 등으로 복합 활용)

* 건물 구조: 통나무구조, 목구조지붕 (2층 건물 '가'동, 단층 건물 '나'동)

* 건축물표제부 요약 (JSON 분석):

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 263-9번지 (황순원로 492)

* 동: 가동, 나동

* 구조: 통나무구조

* 용도: 교육연구시설 (단독주택, 연수원, 창고)

* 연면적: 474.75㎡

* 토지 면적: 1099㎡

* 건축 면적: 400.74㎡

* 건폐율: 36.46%

* 용적률: 43.2%

* 사용승인일: 2014-01-16

1.4. 감정평가액

* 총 감정가: 1,727,511,500원 (17억 2751만 1500원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 "수능2리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 펜션, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스 정류장이 있는 등 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로

* 북동측으로 왕복 2차로, 남서측으로 약 4미터 정도의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 220m, 모든 축종)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역 (수도법 시행령 제14조의3 제1호)

* 하수처리구역 (서종하수처리구역)

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (에프더블유2503유동화전문유한회사)입니다.

* 토지 등기부 채권 총액은 1,143,160,425원, 건물 등기부 채권 총액은 1,166,374,085원입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 우리은행 근저당(2024-05-31, 1,032,000,000원)으로 판단됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 다수의 압류 및 가압류가 기재되어 있으나, 대부분 '말소' 처리되어 있어 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권개요"가 기재되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 내용에 따라 인수될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 양평군 서종면의 자연 친화적인 환경 속에 위치하며, 전원주택, 펜션 등이 혼재하는 지역입니다.

* 상업 시설이 밀집된 도심 지역과는 거리가 있으나, 자연 경관을 활용한 휴양 및 주거 목적에 적합한 입지입니다.

4.2. 활용 가능성

* 현재 단독주택 및 펜션 용도로 활용 가능한 건물 구조를 가지고 있어, 개인의 주거 공간, 주말주택, 혹은 숙박 시설(펜션, 에어비앤비 등) 운영이 가능합니다.

* 건물 '가'동은 인테리어 공사 중이며, 건물 '나'동은 펜션이나 현재 공실 상태입니다. 신규 운영 시 초기 투자 및 마케팅 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, '수능2리마을회관' 인근이라는 점과 근린생활시설이 혼재된 점으로 미루어 보아 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

* 구글 검색 결과, 양평군 서종면 수능리 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 주변 환경 설명에 '농경지, 임야'가 혼재되어 있고 '가축사육제한구역'이 지정되어 있다는 점을 미루어 볼 때, 축사 등 가축 관련 시설이나 기타 환경 규제 대상 시설이 인근에 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. (구체적인 혐오시설 정보는 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 금융 거래의 복잡성 가능성이 있습니다.

* 건물 '가'동은 인테리어 공사 중으로 추가 비용 및 시간 투자가 필요합니다.

* 건물 '나'동은 펜션이나 현재 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵거나 시설 개선이 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 위험

* 임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 문제가 발생하거나 명도 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있어, 해당 지상권의 내용과 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 이용 상태 관련 위험

* 건물 '가'동의 미완성 공사 상태와 건물 '나'동의 공실 상태는 추후 자금 및 시간 투자를 요구할 수 있습니다.

6.4. 법규/제한사항

* 계획관리지역 외 다수의 환경 관련 규제(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)가 존재하여 향후 토지 이용 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군의 수려한 자연환경 속에 위치한 단독주택 및 펜션 용도의 건물로, 넓은 토지 면적을 가지고 있어 개인의 전원생활 공간이나 소규모 숙박 사업 운영에 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 유동화 물건이라는 점, 한 동은 공사 중이고 다른 한 동은 공실이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 상당한 주의를 요합니다. 또한, 다수의 환경 규제가 적용되는 지역이므로 향후 이용 계획 시 제약을 받을 수 있습니다. 이러한 위험 요소들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양평의 자연환경을 활용한 힐링 및 휴양지로서의 가치.

* 단독주택 및 펜션 활용 가능한 듀얼 용도의 건물.

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 조경 가능성.

* 감정가 대비 시세 차익 기대 (단, 위험 요소 면밀히 검토 후).

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(4~7억 원)는 본 건과 규모 및 종류가 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본 건은 단독주택 및 통나무 구조의 펜션으로, 감정평가액 17억 2751만 1500원은 해당 지역 내 유사 규모 및 용도의 부동산 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 유동화 물건, 공사 중인 건물, 공실, 임대차 미상 등의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 전액 또는 그 이상으로 입찰하는 것은 부담스러울 수 있습니다.

* 일반적으로 이러한 조건의 물건은 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 경쟁이 이루어지는 경향이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 172,751만 1500원

* 현 시세 및 위험 요소 고려 시, 본 건의 예상 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 종합적인 리스크를 고려하여, 14억 5천만 원 ~ 16억 5천만 원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 초기 공사 비용, 잠재적 임대 관련 문제 해결 비용, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주의: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보와 제한적인 시장 조사에 기반한 것으로, 반드시 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.