나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52493 [1] 경기도 광주시 송정동 574 금강펜테리움2단지 202동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ""경화여자 고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위로는
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 임야등이 소재하며 주거지로
서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 아파트 중 7층 702호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 석재 붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관
보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 정문을 이용하여 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(지구단위계획구역 세부
내용은 도시계획과에 별도 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐
기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대
책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52493 (1)

물건종류: 아파트

소재지: 경기도 광주시 송정동 574 금강펜테리움2단지 202동 7층 702호

건물면적: 132.48㎡ (약 40.07평)

토지면적: 90.77㎡ (약 27.46평)

전용면적: 132.48㎡ (약 40.07평) (제공된 건물면적 기준)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 명시되지 않았으나, 통상 전용면적보다 크며 49평형으로 언급된 자료가 있습니다.

감정가: 482,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

이용/건물구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 7층

준공일자: 2010년 6월 (자료 참조)

2. 입지조건

* 주위환경: 경기도 광주시 송정동 소재 "경화여자 고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 소재하여 주거지로서는 전반적인 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 회안대로, 경기광주IC 등을 통해 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제가 적용되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 남측 도로를 통해 진출입이 용이하며 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 2023년 1월 31일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (금액: 438,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 근저당권(황태윤, 오창건) 및 가압류(삼성카드)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 경매 개시결정 등기는 2025년 6월 27일 한국자산관리공사에 의해 이루어진 임의경매(사건번호: 2025타경52493)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 539,262,954원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계 등의 사항은 확인되지 않았습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.)

4. 상권분석

* 상권 분석에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 주변에 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 경화여자고등학교가 인근에 있으며, 단지 주변으로 주택가, 상업시설, 공원 등이 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 경화여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 송정초, 경화여중 등 명문 학군이 밀집해 있다는 정보도 있습니다.

* 자연환경: 단지 앞으로 경안천 수변공원과 송정동 잔디광장이 연결되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않고 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수들은 반드시 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 및 환경 문제:

* 주변 지역(광주시)에서 쓰레기 소각장, SRF(고형폐기물연료) 시설 등 환경 기초 시설 설치와 관련하여 주민 반대 및 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 현재 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 과정에서 이러한 시설이 들어설 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 또한, "자연보전권역", "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역" 등은 지역의 환경 보전 필요성을 강조하는 규제들입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 아파트로, 단지 규모가 크고 생활 편의시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖추어진 편입니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 경안천변의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 및 환경 관련 제한사항이 다수 존재하며, 임대 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 조건: 경강선 경기광주역 접근성이 양호하여 판교 및 강남 등 수도권 주요 지역으로의 출퇴근이 편리하다는 장점이 있습니다.

* 주변 개발 호재: 송정지구의 신행정타운 개발 계획 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 최저가가 낮게 형성될 경우, 주변 시세 대비 확실한 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 경안천 수변공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인에게 인수할 보증금이 없어 명도 비용 발생 가능성을 제외하면 권리상 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가(482,000,000원)를 기준으로 하되, 유찰 시 최저가가 낮아질 예정이므로 이를 고려하여 산정해야 합니다. 제시된 정보 중 채권 총액(539,262,954원)이 감정가보다 높다는 점은 시장 상황 및 물건의 실제 가치를 면밀히 분석해야 함을 시사합니다. 주변 실거래가 및 시세, 본 물건의 향후 환금성, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (유찰 시 3억 원대 중반까지 낮아질 수 있다는 정보도 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.