나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52488 [1] 경기도 광주시 신현동 822-7 에코힐하우스 206동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2015년 02월 03일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 녹지용지(녹지용지), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 지구단위계획구역(신현1 지구단위계획구역(세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 차순강)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52488 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 822-7 에코힐하우스 206동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지 면적: 73.10㎡ (약 22.11평)

건물 면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제3층 제301호

사용 승인일: 2015년 02월 03일

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.2. 토지 현황

토지 형상 및 이용 상태: 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 농협은행 가압류 (2024.06.04)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 물건 명세서 상 지상권 개요가 있으나, 실제 존재하는지에 대한 정보는 없어 인수 대상이 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 없음. 모든 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 1: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-12

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 현재 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 추후 변동 가능성 또는 미확인 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (차 )

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-12

확정일자: 2021-10-12

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 2026.06.01.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. 이 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환에 대한 우선변제권만 주장할 수 있음.

4. 상권분석

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

신현초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

차량 접근성은 양호하나 대중교통 환경은 보통 수준으로, 지역 내 소비를 중심으로 하는 상권으로 분석됨.

5. 생활정보

교통: 차량으로 접근 가능하며, 인근 버스정류장 이용 가능.

편의시설: 주위 근린생활시설 이용 가능. 일반적인 주거지역 수준의 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

교육시설: 신현초등학교가 인근에 위치.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:

2026년 5월 거래 사례:

* 경기도 광주시 신현동 828번지 블리스타운(C동) 70.17㎡ (약 21.2평) 3층, 2019년식, 3.2억원 거래 (평당 약 1,510만원)

* 경기도 광주시 신현동 506-62번지 보헤미안C동 84.74㎡ (약 25.6평) 1층, 2019년식, 4.65억원 거래 (평당 약 1,810만원)

* 경기도 성남시 중원구 신현동 581-8번지 아트리움(106동) 52.25㎡ (약 15.8평) 3층, 2012년식, 1.3억원 거래 (평당 약 820만원)

본건(49.78㎡, 약 15.06평, 2015년식)은 2012년식 대비 신축이며, 2019년식 대비 연식이 있는 편임. 주변 최근 매매가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(205,000,000원, 평당 약 1,360만원)는 합리적인 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 '임 '의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 추후 변동 가능성 또는 미확인 사항에 대한 주의가 필요함.

주택도시보증공사 임차인: 대항력은 없으나, 보증금 205,000,000원이 감정가와 동일하여 채권자와의 관계 등을 추가 확인 필요. 확약서 내용에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으나, 절차 진행에 대한 확인 필요.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 녹지용지, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 개발 및 이용 제한이 존재함. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제한 요소로 작용할 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보와 제공된 토지이용계획을 종합적으로 검토한 결과, 본건으로부터 근접한 거리에 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등 명확한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 해당 지역은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 엄격한 편이며, 이는 향후 개발 또는 증축 시 고려될 수 있는 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖춘 편임.

건축 연도는 2015년으로, 비교적 신축에 속하며 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인 '임 '의 보증금 0원 처리 건과 주택도시보증공사와의 임차권 관계는 추가 확인이 필요함.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 있어, 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있음.

다만, 토지 이용 관련 각종 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경매 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능.

안정적인 주거 환경: 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 경매 절차 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 인수가 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

인수 보증금 합계: 0원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가는 평당 약 1,360만원 수준으로, 주변 신축 다세대 주택 시세(평당 1,500만원~1,800만원)를 고려할 때 합리적인 수준임.

인수되는 임차보증금이 없어 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없으나, 주택도시보증공사 관련 임차권 등기 및 확약서 내용을 면밀히 검토해야 함.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.