나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52440 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 408-5 디피빌 102동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 408-5번지에 소재한 디피빌 102동 3층 301호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52440 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 210,000,000원입니다.

토지면적은 66.25㎡ (약 19.93평)이며, 건물면적은 57.55㎡ (약 17.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 5월 21일에 사용승인되었습니다.

총 4층 건물 중 3층에 위치하며, 해당 건물(102동)의 건축물대장상 총 면적은 528.24㎡, 대지권 면적은 530㎡이며, 가구수는 8가구입니다.

전유부상 해당 호실은 3층의 301호입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건이 소재한 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 일대는 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 전반적으로 양호한 편으로 판단됩니다.

교통상황:

차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장까지의 도보 이동 거리 및 노선 수에 따라 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

인접 도로상태:

본 물건까지 차량 통행이 가능한 도로망이 개설되어 있습니다.

혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 지도 및 위성사진 확인 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 6월 18일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(채권 최고액 190,800,000원)입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑5, 을1, 갑7 등기 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

등기부등본상 특별히 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 채무자의 점유 및 명도 과정에서 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 7,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-18

* 확정일자: 2022-04-20

* 배당신고일자: 2025-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 임차보증금 7,700,000원에 대해 인수 부담이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸됨을 시사합니다. 총 채무액은 214,271,799원입니다.

4. 상권분석

주변 시세:

최근 2025년 10월 및 2026년 3월에 인근 단지(우리팰리스타운, 블루밍힐즈)에서 유사 면적(58.36㎡ ~ 62.43㎡)의 다세대주택이 17,500만원에서 24,000만원 사이에 거래된 기록이 있습니다. 본 건물의 전용면적(57.55㎡)과 비교했을 때, 2026년 3월에 거래된 58.36㎡의 21,000만원이 가장 근접한 시세로 판단됩니다.

건물 정보:

본 물건은 디피빌 102동 301호이며, 2018년 사용승인된 건물로 약 8년 경과되었습니다. 이는 비교적 신축에 속하는 연식입니다.

5. 생활정보

편의시설:

단지 인근에 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설:

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육에 적합한 환경을 제공합니다.

기타:

주거지역으로서 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 협의 필요.

* 시세 변동: 부동산 시장의 변동성에 따라 예상 시세와 실제 낙찰가가 달라질 수 있음.

* 공실 위험: 주변 유사 물건의 공실률 및 임대 시세 변동 추이를 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 다세대주택으로, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능한 물건입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 최근 거래 사례를 보았을 때 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있어, 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 리스크 없음.

* 비교적 신축급 건물 (2018년 사용승인).

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 21,000만원 수준으로 판단됩니다. 임차인 인수 보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액을 고려할 필요는 없습니다. 주변 경쟁 상황 및 낙찰률 등을 감안하여, 감정가 수준인 21,000만원을 기준으로 보수적으로는 20,000만원에서 22,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

예상 입찰가 범위: 20,000만원 ~ 22,000만원

적정 입찰가 (참고): 21,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.